Si resides fiscalmente en España y vendes un inmueble en Francia o Reino Unido, la ganancia puede tributar en el país donde se sitúa la vivienda y declararse después en el IRPF español. Francia aplica normalmente un 19 % sobre la plusvalía de no residentes, con posibles cotizaciones sociales, mientras Reino Unido impone reglas propias de cálculo y comunicación.
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El país donde está el inmueble puede gravar la ganancia, y España obliga al residente fiscal español a incluir la ganancia patrimonial en su IRPF. Los convenios con Francia y Reino Unido permiten normalmente esa tributación local y España aplica una deducción limitada por el impuesto extranjero pagado sobre la misma renta.
El convenio no evita dos declaraciones
El convenio no elimina las dos declaraciones: puede ser obligatorio cumplir primero el trámite francés o británico y después declarar en España. Guarde liquidaciones, recibos, escritura y cálculo para acreditar el impuesto satisfecho.
Herencia y venta son dos hechos distintos
La herencia y la venta son hechos distintos. En una venta heredada, el valor de adquisición suele partir del valor declarado o aceptado al fallecimiento, más los gastos admisibles, y no del precio histórico pagado por el causante.
Los convenios de doble imposición no asignan siempre el impuesto a un único país: en las ganancias derivadas de inmuebles, normalmente permiten gravar al Estado donde está situado el bien y obligan al Estado de residencia a aplicar el método previsto para corregir la doble tributación. Así, los convenios España-Francia y España-Reino Unido permiten que Francia o Reino Unido graven la ganancia de su inmueble y España calcule después la deducción por impuesto extranjero dentro de los límites del IRPF. En una operación entre Francia y Reino Unido, por ejemplo si un residente francés vende una casa británica, el convenio Reino Unido-Francia debe leerse junto con las normas internas de ambos países para determinar la declaración francesa y el crédito o alivio aplicable.
El impuesto acreditable, el tipo de renta y la residencia efectiva del año de venta son determinantes.
Francia y Reino Unido: tipos, gastos y plazos
Francia suele gravar la segunda residencia con un 19 % más cargas sociales y reducciones por tenencia; Reino Unido aplica CGT residencial, habitualmente al 18 % o 24 %, y exige en muchos casos comunicar la venta en 60 días.
Criterio Francia Reino Unido Tipo base en venta no exenta 19% más cargas sociales, con posibles ajustes CGT residencial, normalmente 18% o 24% Vivienda habitual Puede quedar exenta si cumple la regla francesa Private Residence Relief si cumple reglas británicas Gastos que suelen reducir ganancia Compra, obras admisibles, agencia y venta Compra, mejoras de capital, abogados y venta Trámite tras la venta Notario y declaración gestionada en la operación Declaración CGT online y pago, en muchos casos, en 60 días Declaración española IRPF si el vendedor reside en España IRPF si el vendedor reside en España
Francia: impuesto y cotizaciones sociales
Las reducciones francesas por tiempo de posesión pueden llevar a exención según el componente aplicable. Las cotizaciones sociales pueden variar si se acredita afiliación a un sistema de seguridad social cubierto.
Reino Unido: CGT y aviso en 60 días
HMRC exige frecuentemente una declaración específica y un pago estimado dentro de 60 días desde la finalización. Esperar a la declaración anual puede causar intereses y sanciones, incluso cuando exista una exención o pérdida.
Ruta coordinada de una venta
1. Escritura y gastos → 2. Liquidación local → 3. Ganancia en euros → 4. IRPF y deducción
La prueba de pago francesa o británica es el puente entre la liquidación local y la deducción española.
Un ejemplo orientativo muestra por qué no basta con comparar porcentajes. Supóngase una ganancia imponible equivalente a 100.000 euros, sin exención por vivienda habitual, sin reducciones por antigüedad y antes de una eventual sobretasa francesa sobre ganancias elevadas. En Francia, la plusvalía inmobiliaria de un no residente parte de un 19 % y puede sumar cotizaciones sociales francesas: la carga básica sería de 26.500 euros si solo resultara exigible el gravamen de solidaridad del 7,5 %, o de 36.200 euros si se aplicaran gravámenes sociales del 17,2 %, según afiliación y circunstancias. En Reino Unido, unas ganancias de capital equivalentes, tras la franquicia anual aplicable, tributarían por CGT residencial al 18 % o al 24 % según la banda de renta; además, los gastos deducibles en venta inmobiliaria y las mejoras de capital documentadas reducen la base.
Si el vendedor reside en España, declarará también la ganancia patrimonial en España y aplicará la deducción por impuesto extranjero hasta el límite de la cuota española atribuible a esa renta.
Declaración en España y cálculo de la ganancia
El residente español debe convertir la operación a euros, declarar la ganancia en el IRPF y aplicar la deducción extranjera hasta su límite español. La ganancia fiscal resulta de transmisión menos gastos acreditados y adquisición más costes admisibles.
Deducción con un límite real
La deducción solo alcanza impuestos comparables que graven la misma ganancia y nunca supera la cuota española correspondiente. Conserve la liquidación extranjera, el justificante de pago y el desglose practicado por notario o HMRC.
El modelo 720 no declara la venta
El modelo 720 no declara la venta ni sustituye el IRPF: es informativo cuando se cumplen sus requisitos. Tras vender , revise si cambia la titularidad del inmueble o si el dinero permanece en una cuenta extranjera.
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Cómo elegir según residencia y uso de la vivienda
Para un residente en España, liquide primero la obligación local y prepare desde ese momento el expediente del IRPF. Francia exige revisar vivienda habitual y afiliación; Reino Unido requiere prioridad absoluta al plazo de 60 días cuando proceda.
Documentos y calendario posterior
Reúna compra o herencia, venta, facturas de mejoras, agencia, notario, abogados y prueba de valores. Revise el trámite francés antes de firmar, el británico dentro del plazo aplicable y la renta española del ejercicio de venta.
Esta comparativa no basta si el inmueble está en otro país, pertenece a una sociedad, existe usufructo, copropiedad, una transmisión no onerosa, una actividad empresarial o discrepancias sobre la residencia fiscal. Tampoco sustituye el análisis individual cuando hay una herencia reciente, valores de adquisición discutidos o varias residencias fiscales durante el año de venta.
La residencia fiscal cambia el orden de las obligaciones y, en ocasiones, el resultado final. Un residente en España debe incluir en el IRPF la ganancia por venta de inmueble extranjero obtenida en Francia o Reino Unido, aunque el país del inmueble haya practicado su gravamen. Un residente en Francia que venda una vivienda en Reino Unido debe revisar la tributación británica y su declaración francesa; un residente en Reino Unido que venda un inmueble francés debe hacer el recorrido inverso y atender a HMRC en la venta de inmueble.
Si el vendedor no reside en el país donde está la vivienda, suelen cobrar especial importancia los trámites locales, la posible representación fiscal y las reglas específicas de no residentes. La misma cautela procede en una venta de inmueble heredado, porque la residencia fiscal no altera que herencia y posterior transmisión sean hechos imponibles distintos.
Lo que más preguntan
Sí. Si reside fiscalmente en España, incluya la ganancia en el IRPF aunque Francia o Reino Unido hayan gravado la operación, aplicando la deducción dentro del límite legal.
¿Pago dos veces al vender una casa en Francia?
Puede declarar y pagar en Francia y también declarar en España, pero la deducción busca evitar el gravamen completo dos veces. Las cargas sociales francesas requieren revisión específica.
¿Cuánto plazo tengo para declarar una venta en Reino Unido?
En muchos casos residenciales, HMRC exige declaración y pago estimado dentro de 60 días desde la finalización. Confirme el supuesto si hay residencia británica, pérdida o exención.
¿La vivienda heredada está exenta por ser mi casa habitual?
No automáticamente. Debe cumplir las reglas de vivienda habitual aplicables; una vivienda heredada, vacacional o alquilada necesita un análisis independiente.
No. El modelo 720 no informa la plusvalía ni reemplaza la renta española, aunque puede afectar al inmueble o al dinero extranjero si se cumplen sus requisitos.
La opción prudente es coordinar antes de firmar
La opción prudente es coordinar antes de firmar: liquide, conserve pruebas y declare después en España. Reino Unido exige respetar sus plazos estrictos.
