Impuestos al vender inmueble heredado extranjero es el conjunto de gravámenes que afectan a la venta. Consiste en sumar el ISD pagado al valor de adquisición y declarar la ganancia. Si vendes un inmueble heredado ubicado en el extranjero debes: liquidar el Impuesto sobre Sucesiones si corresponde, incluir ese ISD como valor de adquisición para el cálculo, declarar la venta según la residencia (IRNR o IRPF), gestionar la retención del 3% y comprobar el convenio para evitar doble imposición.
Ver la liquidación del ISD en el país del causante y pagarla si procede.
Sumar el ISD pagado al valor de adquisición para calcular la ganancia.
Declarar la venta según la residencia fiscal: IRPF para residentes (integrando la ganancia en la base del ahorro con sus reglas y tramos aplicables) e IRNR para no residentes. En el caso de no residentes, la retención del 3% practicada por el comprador actúa como pago a cuenta; la reclamación de excesos se realiza presentando la declaración correspondiente (modelo 210 para no residentes) e incorporando la documentación que justifique el valor de adquisición (incluido el ISD) para computar correctamente la ganancia y solicitar la devolución si procede.
Gestionar la retención del 3% pagada por el comprador y pedir devolución si procede.
Calcular la plusvalía local aplicable y aplicar créditos fiscales según convenio para evitar doble imposición.
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Paso 1 Apertura y liquidación del Impuesto de Sucesiones
En el contexto de la herencia, lo primero es abrir la sucesión y liquidar el ISD. El heredero debe obtener la certificación de la liquidación y los justificantes de pago. La liquidación del ISD pagada fuera puede incorporarse al valor de adquisición, pero solo cuando está efectivamente liquidada y debidamente justificada frente a la Administración tributaria; además, su aplicación puede variar según la normativa autonómica y los convenios internacionales. Por ello, hay que aportar la resolución y los recibos de pago, acreditar que el impuesto se refiere al mismo inmueble y, en caso de dudas, obtener asesoramiento fiscal para evitar que la Agencia Tributaria rechace el ajuste.
Documentos mínimos para abrir la sucesión: certificado de defunción, testamento o declaración de herederos, certificados de titularidad registral.
Justificantes fiscales: recibos de pago del ISD y resolución administrativa de liquidación.
La diferencia principal entre vender en España y vender en otro país es la ley aplicable y la retención en la transmisión. El impuesto sobre ganancias patrimoniales grava la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión. Si el heredero es residente en España, la ganancia se integra en el IRPF. Si no residente, la venta tributa vía IRNR y puede aplicarse una retención del 3% por el comprador.
💡 Consejo
Criterio
Residente en España
No residente
Cuándo elegir
Tributación de la ganancia
IRPF, integración en la base del ahorro
IRNR con retención previa
Determinado por la residencia fiscal del heredero
Retenciones
No se aplica la retención del 3% salvo reglas locales
Retención 3% por comprador en España
Vender como no residente requiere gestionar la devolución
Plusvalía local aplicable
Se calcula según normativa local
Idem, según municipio
Revisar ordenanzas municipales y bonificaciones
La tabla compara las dos vías y ayuda a decidir el procedimiento más ventajoso. Para la mayoría, la residencia fiscal determina la tributación principal.
Paso 3 Cálculo práctico de la ganancia y retenciones
La ganancia patrimonial se calcula restando del precio de venta el valor de adquisición. El valor de adquisición incluye el precio pagado por el causante y el ISD satisfecho. Se pueden deducir gastos debidamente probados de compra y mejora. Si la venta la realiza un no residente, el comprador puede retener el 3% sobre el importe total, salvo exención o certificado.
Ejemplo numérico en venta urgente. Valor de venta 200.000 EUR. Valor declarado por el causante 120.000 EUR. ISD pagado 6.000 EUR.
Según la Agencia Tributaria, la retención estándar para no residentes es del 3% en transmisiones de inmuebles. Según la práctica del mercado, los gastos notariales y registrales suelen suponer entre el 1% y el 3% del valor. Las comunidades autónomas aplican ISD con tipos variables, hasta un 34% en algunos supuestos.
⚠️ Atención
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Paso 4 Recuperar o reclamar la retención del 3 por ciento
La diferencia principal entre recuperar la retención y aceptarla es la documentación requerida. Para reclamar devolución, el heredero debe aportar certificados de residencia y justificantes de liquidación del ISD. El procedimiento varía por país y por normativa local del comprador.
En España, existe un procedimiento para solicitar la devolución de la retención del 3% ante la Agencia Tributaria.
Es frecuente presentar el certificado de residencia fiscal y la escritura de transmisión.
Enlaces útiles para trámites y normativa: Agencia Tributaria .
Errores que arruinan el resultado
No incluir el ISD pagado en el valor de adquisición incrementa indebidamente la ganancia. Olvidar la gestión de la retención del 3% lleva a perder liquidez. No comprobar el convenio para evitar doble imposición provoca doble tributación. No conservar justificantes impide solicitar devolución de retenciones.
Cuándo no funciona este método o alternativas
Este método no aplica si el inmueble heredado está en España. Tampoco aplica si la transmisión se realiza entre familiares con exención autonómica aplicable. Si el causante vendió el inmueble antes de fallecer, los pasos anteriores no son relevantes. En esas situaciones conviene revisar la normativa autonómica o la ley local del país del inmueble.
Ejemplo numérico completo y resultado fiscal
Imaginemos un inmueble en el extranjero vendido por 200.000 EUR. El causante lo adquirió por 120.000 EUR y, tras la sucesión, el heredero ha pagado 6.000 EUR de ISD en el país del causante. Valor de adquisición fiscal = 120.000 + 6.000 = 126.000 EUR. Ganancia patrimonial = 200.000 - 126.000 = 74.000 EUR. Si el heredero es no residente y, a modo ilustrativo, aplicamos un tipo efectivo del 19% sobre la ganancia (compruebe el tipo aplicable a su caso), el impuesto teórico sería 74.000 x 0,19 = 14.060 EUR. El comprador retuvo 3% sobre el precio (6.000 EUR) en el momento de la transmisión. Resultado práctico: liquidación final = 14.060 - 6.000 (retención) = 8.060 EUR a ingresar por el heredero; si la retención supera la deuda tributaria, procederá a solicitar devolución del exceso. Este ejemplo muestra por qué es crucial conservar la resolución del ISD y los justificantes: el ISD reduce la ganancia y, por tanto, la carga fiscal final y la posible necesidad de pedir devolución de retenciones.
Checklist paso a paso para herederos no residentes
Reunir documentos básicos: certificado de defunción, testamento o declaración de herederos, escritura de la propiedad del causante y certificación registral
Obtener la liquidación del ISD: resolución administrativa y recibo de pago (si se ha pagado)
Poder notarial para el apoderado en España: otorgado ante notario local o consular; exigir apostilla (Convención de La Haya) o legalización consular según país
Traducciones oficiales: traducir al español documentos extranjeros mediante traductor jurado si es necesario
Inscripción registral: presentar la escritura de aceptación de herencia y liquidación del ISD en el Registro de la Propiedad (normalmente pueden actuarse por apoderado)
Gestión de la venta: escritura de venta otorgada por apoderado; solicitar al comprador certificado de retención si procede
Presentación fiscal y cobros: si hay devolución de retención, autorizar a gestor para presentar declaraciones (modelo 210 para no residentes) y tramitar la solicitud de reembolso ante la AEAT. Mantenga plantillas: poder con facultad para aceptar y transmitir, checklist de documentos con casillas de verificación, y listado de entidades emisoras (Registro Civil, Notaría, Consulado, Agencia Tributaria, Registro de la Propiedad)
Procedimiento práctico para recuperar la retención del 3%
Antes de la firma: solicitar al comprador que consulte si procede la retención; en algunos casos puede presentarse un certificado de residencia fiscal o un certificado de exención emitido por la AEAT para evitar la retención. Si la retención ya se ha practicado, pasos prácticos para reclamar la devolución en España:
Reunir documentación: escritura de venta, certificado de retención emitido por el comprador, certificación de liquidación del ISD (y justificantes de pago), certificado de residencia fiscal del heredero y poder notarial si actúa representante
Presentar la declaración del impuesto correspondiente (modelo 210 para no residentes) liquidando la ganancia y computando la retención como pago a cuenta
En la propia declaración solicitar la devolución del exceso (si la retención supera el impuesto)
Presentar la solicitud telemáticamente con certificado digital o mediante apoderado (procedimiento electrónico de la AEAT), o en papel si procede
Plazo de prescripción: tenga en cuenta el plazo general de prescripción de 4 años para solicitar devoluciones. Conservar toda la documentación y, en caso de complejidad (convenios, doble imposición), acudir a gestoría o asesor fiscal con experiencia en herencias internacionales
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Preguntas frecuentes
¿Qué Impuesto se debe pagar por la venta de un inmueble heredado?
El impuesto a pagar depende de la residencia fiscal del heredero y del país del inmueble. Si el heredero es residente, tributa en IRPF por la ganancia. Si no residente, la venta tributa en IRNR y puede aplicarse una retención del 3%. Se debe considerar además la plusvalía local aplicable.
Sí, suelen estar sujetas a impuestos en el país donde estaba el causante y, según residencia, en España. El ISD pagado en el extranjero puede computarse como valor de adquisición en España. Comprobar la existencia de un convenio para evitar doble imposición ayuda a evitar tributar dos veces.
La ley aplicable puede ser la del último domicilio del causante o la voluntad del testador. El Reglamento europeo sucesorio permite elegir la ley del país de nacionalidad. En todo caso, la residencia fiscal del heredero condiciona la tributación fiscal en España.
El impuesto puede ser exigible en España si el heredero es residente y según las reglas de conexión. El ISD pagado fuera debe sumarse al valor de adquisición en España. Revisar la normativa autonómica es clave, porque las bonificaciones varían entre comunidades.
¿Cómo afecta el convenio para evitar doble imposición?
El convenio para evitar doble imposición determina el crédito fiscal o el método para evitar doble tributación. Se debe comprobar el convenio bilateral entre España y el país del inmueble. El convenio puede exigir documentación específica para aplicar el crédito.
¿Qué documentos necesita un heredero no residente para vender sin desplazarse?
Los documentos frecuentes son: poderes notariales, certificación de herencia, liquidación del ISD y escritura de aceptación. El procedimiento remoto suele requerir apoderamiento notarial y apostilla o legalización, según país. La plusvalía local aplicable exige certificados municipales.
¿Cómo se calcula el impuesto sobre ganancias patrimoniales?
El impuesto sobre ganancias patrimoniales se calcula sobre la diferencia entre precio de venta y valor de adquisición. El valor de adquisición incluye el ISD pagado y gastos debidamente justificados. Se aplican tarifas progresivas en IRPF, y tipos fijos en IRNR según normativa vigente.
Caso práctico que suele fallar
Un heredero vendió sin sumar el ISD al precio de adquisición. Fue una venta urgente por necesidad de liquidez. La ganancia fiscal resultó mayor y tuvo que pagar más IRPF. Tras recurso, pudo acreditar el ISD y reducir la base. Este caso muestra la relevancia de conservar y presentar justificantes.
Documentos y checklist para herederos no residentes
Certificado de defunción y testamento.
Escritura de aceptación de herencia.
Resolución o recibo del pago del ISD.
Certificado de residencia fiscal.
Poder notarial si actúa apoderado.
Escritura de venta y comprobante de liquidación de plusvalía local aplicable.
Para trámites en España y normativa sobre retenciones, consultar la Agencia Tributaria. Información sobre IRNR y retenciones .
Vender un inmueble heredado en el extranjero exige liquidar el ISD, sumar ese ISD al valor de adquisición y declarar la ganancia según la residencia. Comprobar retenciones fiscales del país receptor y el convenio para evitar doble imposición reduce riesgos. Calcular la plusvalía local aplicable y conservar justificantes permite recuperar retenciones y evitar duplicidades.
