Vender un inmueble heredado desde el extranjero exige separar la herencia de la venta: primero hay que aceptar y adjudicar el bien, liquidar los impuestos correspondientes y preparar la titularidad; después se vende, se practica la retención y se declara el resultado final.
Un no residente puede vender un inmueble heredado en España mediante poder, pero necesita NIE, documentación sucesoria, coordinación notarial y pruebas de los costes para calcular correctamente la ganancia.
Resume el proceso antes de firmar
Ordena los documentos y sabrás qué puedes vender hoy.
Reúne el título hereditario: acredita el fallecimiento, el testamento o la declaración de herederos y la adjudicación del inmueble.Liquida la herencia: presenta el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y revisa la plusvalía municipal por la herencia.Comprueba Registro, Catastro y deudas: corrige diferencias antes de prometer una fecha de escritura al comprador.Organiza la firma a distancia: otorga un poder específico, con apostilla o legalización y traducción cuando haga falta.Vende y conserva la retención: el comprador descontará el 3 % y presentará el modelo 211.Declara el resultado final: presenta el modelo 210 para calcular la ganancia patrimonial por la venta del inmueble heredado y pedir devolución o pagar la diferencia.
Un expediente sencillo suele requerir entre seis y doce semanas desde que están reunidos los documentos hasta la escritura de venta.
Separa las dos transmisiones
La primera transmisión ocurre al fallecer el causante y recibir el heredero el bien; la segunda ocurre cuando ese heredero vende al comprador, por lo que tienen impuestos, valores y plazos diferentes.
Distingue a cada responsable
El heredero no residente acepta la herencia y declara su ganancia; el comprador retiene el 3 % del precio e ingresa el modelo 211, mientras que el notario o representante pueden tramitar actuaciones sin convertirse en contribuyentes.
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Acredita la herencia y prepara la venta
Comprueba la adjudicación y obtén un título apto para vender.
Reúne el título hereditario
Solicita el certificado de defunción , el certificado de últimas voluntades y el testamento; si no existe, será necesaria una declaración de herederos. La escritura de aceptación y adjudicación identifica qué inmueble recibe cada heredero y quién debe firmar la venta.
Inscribe y revisa el inmueble
Pide una nota simple y compárala con la escritura, el Catastro y la realidad física. La inscripción previa no siempre es imprescindible, pero suele evitar incidencias si el comprador necesita hipoteca, hay cargas o existen diferencias de superficie.
Comprueba qué falta antes de arras
Verifica el NIE de cada vendedor, la cuenta de cobro, las cargas y los gastos pendientes. Si existe hipoteca, solicita el certificado de saldo y acuerda su cancelación en escritura.
Liquida impuestos y controla los plazos
Presenta cada impuesto en su plazo y evita recargos.
El ISD grava la adquisición hereditaria, la plusvalía municipal grava el incremento del valor del terreno urbano y el IRNR afecta a la ganancia obtenida en la venta. El plazo general del ISD es de seis meses desde el fallecimiento y la prórroga debe solicitarse dentro de los cinco primeros meses.
Consulta la matriz de responsables
Trámite Responsable Plazo habitual Documento esencial Riesgo si falta
ISD Heredero 6 meses desde fallecimiento Escritura o relación de bienes Recargos e intereses IIVTNU o plusvalía Heredero Normalmente 6 meses Referencia catastral y título Sanción municipal Modelo 211 Comprador 1 mes desde venta Escritura de compraventa Retención no ingresada Modelo 210 Vendedor no residente 3 meses tras acabar el plazo del 211 211 y facturas Pérdida de devolución o recargos
Calcula el valor de sucesiones
Declara el valor exigible para el ISD y conserva el justificante. El valor de referencia del Catastro puede actuar como base mínima en determinados casos y no coincide necesariamente con el precio de venta.
Un no residente puede vender desde fuera de España, pero necesita separar tres momentos: heredar, vender y declarar la ganancia. Primero se documenta y liquida la adquisición hereditaria; después se firma la venta y el comprador ingresa el 3 % mediante modelo 211; el vendedor presenta el modelo 210 para calcular el impuesto real. La retención no sustituye esa última declaración.
Circuito cronológico de la venta a distancia
Fallecimiento6 meses ISD
AdjudicaciónEscritura hereditaria
VentaComprador retiene 3 %
Modelo 210Cuota final o devolución
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Encarga un poder específico y permite que tu representante firme.
Redacta facultades concretas
El poder debe identificar al poderdante, al apoderado y el inmueble, e incluir facultades para firmar arras, vender, otorgar escritura, declarar medios de pago, cancelar cargas y gestionar impuestos. Si el representante recibe el precio, debe constar expresamente.
Si el país emisor pertenece al Convenio de La Haya, el poder suele requerir Apostilla de La Haya ; en caso contrario, puede necesitar legalización consular. Si no está en español, normalmente debe acompañarse de traducción jurada.
Coordina el cobro y la retención antes de firmar
Antes de firmar, coordina el cobro y la retención para evitar incidencias en la venta.
Calcula el IRNR y evita errores de cobro
Calcula la ganancia real y presenta el modelo 210.
El valor de adquisición parte, por regla general, del valor declarado o comprobado en Sucesiones, al que pueden añadirse el ISD y gastos acreditados. El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos directamente vinculados y justificados.
Separa retención y cuota final
La retención del 3 % es un pago a cuenta, no el impuesto definitivo. El modelo 210 calcula la cuota sobre la ganancia real y permite pagar la diferencia o solicitar devolución si la retención supera la cuota resultante.
Evita los bloqueos más caros
No confundas residencia fiscal con nacionalidad: lo relevante es dónde se cumplen las reglas de residencia en el año de venta. Los convenios de doble imposición pueden afectar a la tributación en el país de residencia, pero no eliminan automáticamente la obligación española.
Este método no se aplica íntegramente si el vendedor es residente fiscal en España en el año de la venta, si el inmueble no está situado en España, si todavía no hay adjudicación individual del bien o si se vende únicamente un derecho hereditario antes de repartir la herencia. Esos supuestos requieren un análisis distinto de residencia, titularidad y tributación.
Resuelve tus dudas
¿Qué debe hacer un no residente si vende un piso?
Un no residente debe acreditar la titularidad, permitir la retención del 3 % y presentar el modelo 210. Puede firmar mediante un poder notarial válido, pero debe conservar escritura, modelo 211 y facturas de gastos.
¿Cuándo se puede vender un inmueble heredado?
Un inmueble heredado puede venderse cuando existe aceptación y adjudicación que da título suficiente al vendedor. La inscripción registral es muy aconsejable si hay hipoteca, comprador con financiación o diferencias documentales.
¿Qué impuestos paga un no residente al vender?
Un no residente tributa por la ganancia en IRNR y el comprador retiene el 3 % del precio. También puede existir plusvalía municipal por la venta, según el Ayuntamiento y lo pactado en la escritura.
¿El 3 % retenido es el impuesto definitivo?
No, el 3 % es un pago a cuenta que se regulariza mediante el modelo 210. Si la cuota real es menor, puede pedirse devolución; si es mayor, debe ingresarse la diferencia.
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Conserva pruebas hasta cerrar la declaración
Guarda el expediente completo hasta que la obligación fiscal quede cerrada.
Lo esencial: La adjudicación hereditaria debe estar resuelta antes de comprometer la venta. ISD, plusvalía municipal, modelo 211 y modelo 210 tienen responsables y plazos diferentes. El poder extranjero necesita facultades precisas, apostilla o legalización cuando corresponda y traducción jurada si procede. La retención del 3 % reduce el cobro inicial, pero el modelo 210 determina el impuesto definitivo.
Para saber más
Si deseas profundizar, aquí tienes algunos recursos de interés:
