Heredar un inmueble en España no basta para saber cuánto pagarás por plusvalía municipal. Dos viviendas con el mismo valor y fecha de adquisición pueden generar cuotas distintas según el ayuntamiento donde se ubiquen.
La comparativa plusvalía municipal y normativa local parte de una regla esencial: la ley estatal fija el marco del IIVTNU, pero cada ayuntamiento concreta elementos decisivos, como el tipo de gravamen, las bonificaciones, la gestión y, dentro de los límites legales, los coeficientes.
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¿Qué ayuntamiento cobra la plusvalía heredada?
Cobra el Ayuntamiento del municipio donde está el inmueble, con independencia de la residencia, nacionalidad o país de fallecimiento del causante.
En una transmisión mortis causa , el devengo del impuesto suele ser la fecha de fallecimiento: la ordenanza, el tipo y las condiciones aplicables son los vigentes entonces, no necesariamente los existentes al firmar meses después la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Lo estatal y lo que decide el municipio
El Real Decreto Legislativo 2/2004 fija el marco del IIVTNU y, tras el Real Decreto-ley 26/2021, admite el método objetivo y el método de plusvalía real, limita el tipo impositivo al 30% y el periodo de generación a 20 años.
La ordenanza local puede fijar un tipo inferior al 30%, elegir coeficientes municipales dentro de los máximos estatales, establecer una bonificación por herencia y exigir declaración o autoliquidación. Las ordenanzas municipales variables explican por qué una calculadora nacional solo ofrece una primera orientación.
El suelo catastral es la cifra clave
El método objetivo parte del valor catastral del suelo , no del valor total del IBI ni del precio de mercado de la vivienda. Si un piso tiene 180.000 euros de valor catastral total, pero solo 72.000 euros corresponden al suelo, la base objetiva debe arrancar de 72.000 euros.
El método de plusvalía real permite comparar el incremento real del terreno entre adquisición y transmisión. Si se acredita que no hubo incremento, no debe exigirse el impuesto en los términos derivados de la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y de la normativa posterior.
Para una herencia internacional: el inmueble manda. Un piso en Madrid tributa ante Madrid aunque el heredero viva en Suiza, Reino Unido, Argentina o Francia. La residencia fiscal puede importar para Sucesiones y para evitar doble imposición internacional, pero no desplaza el IIVTNU a otro Ayuntamiento.
La persona obligada al pago cambia según el tipo de transmisión. En una compraventa, el sujeto pasivo del IIVTNU es, como regla general, quien transmite el terreno o inmueble urbano; en una donación, lo es quien recibe la donación, y en una plusvalía heredada lo es el heredero o legatario. Existe una particularidad importante para extranjeros: si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador puede quedar obligado como sustituto del contribuyente ante el Ayuntamiento.
Esto no convierte al comprador en el contribuyente económico definitivo, pero sí le exige atender la obligación municipal en los términos de la normativa aplicable y de la ordenanza municipal.
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Matriz 2026 de ordenanzas por ciudad
La ciudad cambia el resultado porque Madrid, Barcelona y Valencia pueden aplicar reglas estatales iguales con tipos, coeficientes, bonificaciones y trámites locales distintos.
Municipio Tipo máximo local publicado Herencia y vivienda habitual Gestión y control oficial Madrid 29% en la ordenanza consultable Puede llegar al 95%, con requisitos locales Autoliquidación; revisar sede y ejercicio Barcelona Hasta 30% Bonificación condicionada para vivienda habitual Autoliquidación; revisar ordenanza fiscal Valencia Hasta 30% Puede existir bonificación, según parentesco y uso Autoliquidación; confirmar trámite vigente Palma Revisar tipo anual aplicable No presumir el 95% Sede municipal y texto consolidado Málaga Revisar tipo anual aplicable Depende de ordenanza y requisitos Sede municipal y boletín oficial
Madrid, Barcelona y Valencia
Madrid publica sus tributos y trámites en la sede y portal del Ayuntamiento de Madrid ; Barcelona y Valencia mantienen también sus ordenanzas y formularios en sus sedes municipales. La fuente válida es el texto vigente, no una calculadora ni un artículo antiguo.
Una bonificación del 95% no es automática: suele exigir parentesco concreto, relación con la vivienda habitual y, en algunos casos, solicitud dentro de plazo.
Andalucía, Cataluña y Baleares
Un inmueble en Málaga, Sevilla, Palma o cualquier municipio catalán exige consultar su propia ordenanza, pues no existe una tarifa única autonómica de IIVTNU.
Las exenciones ayuntamiento aplicables deben leerse con cuidado: una bonificación familiar puede excluir segundas residencias, exigir que el causante viviera allí o limitarse a cónyuge, descendientes y ascendientes.
Canarias, Navarra y País Vasco
La normativa foral o autonómica puede tener gran peso en Sucesiones, pero la plusvalía de un terreno urbano se revisa en la ordenanza del Ayuntamiento donde se ubica.
Una comparativa local fiable debe anotar, para cada Ayuntamiento, al menos seis datos: la fecha de efectos de la ordenanza municipal vigente en el devengo del impuesto, el tipo de gravamen, los coeficientes municipales por años de tenencia, las bonificaciones y sus requisitos, el sistema de declaración o autoliquidación y el plazo concreto del trámite. También debe conservarse el enlace oficial al texto consolidado o al boletín que publicó la modificación, junto con la calculadora municipal si existe.
Por ejemplo, dos ciudades pueden aplicar un tipo parecido, pero producir cuotas muy distintas si una utiliza un coeficiente inferior para diez años o reconoce una bonificación por herencia para vivienda habitual que la otra limita por parentesco, valor o plazo de solicitud.
Cómo calcular la cuota con un caso idéntico
Para comparar ciudades hay que mantener iguales los datos del inmueble y cambiar solo la ordenanza local.
Supóngase un piso heredado en 2026 cuyo causante compró hace 10 años. El IBI refleja un valor catastral total de 180.000 euros, de los que 72.000 euros son suelo. Si el coeficiente local válido para 10 años fuese 0,12, la base objetiva sería 8.640 euros (72.000 × 0,12).
Con esa base, un tipo del 29% daría 2.505,60 euros y uno del 30% daría 2.592 euros. Si una bonificación válida del 95% se aplicara sobre la cuota de 2.592 euros, el resultado bajaría a 129,60 euros.
Método objetivo y plusvalía real
El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente aplicable. El método de plusvalía real compara valores de adquisición y transmisión atribuibles al suelo y puede convenir si el incremento acreditado es menor o inexistente.
Método Datos necesarios Cuándo puede convenir Límite real Objetivo Suelo catastral y años completos Cuando ofrece menor cuota Depende del coeficiente local Plusvalía real Escrituras y reparto suelo/construcción Cuando el incremento acreditado es menor Exige prueba documental
Errores que alteran la estimación
Los coeficientes máximos estatales no son automáticamente los coeficientes municipales de cálculo. El Ministerio de Hacienda actualiza límites legales, pero cada Ayuntamiento debe incorporar o aplicar su regulación dentro de ese marco.
Ruta de comprobación de una herencia
1. Dirección del inmueble
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2. Fecha de fallecimiento
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3. Suelo catastral
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4. Ordenanza y bonificación
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Cómo verificar ordenanza y plazo
La comprobación debe dejar rastro, por lo que conviene guardar el PDF de la ordenanza y la página oficial consultada.
El plazo estatal ordinario para declarar una herencia es de seis meses desde el fallecimiento . Puede pedirse prórroga hasta un año en los términos previstos, pero no debe confundirse el plazo del IIVTNU con el del Impuesto sobre Sucesiones.
Checklist de comprobación oficial
Identificar el Ayuntamiento mediante la dirección y referencia catastral del inmueble. Descargar la ordenanza del IIVTNU y comprobar su fecha de entrada en vigor. Buscar el artículo sobre coeficientes, tipo, declaración, autoliquidación y bonificación por herencia. Separar el valor del suelo del valor total que figura en el IBI. Revisar el plazo de seis meses y el mecanismo local de prórroga. Conservar escrituras, certificado de defunción y justificantes presentados. Documentos y respuesta municipal
El Ayuntamiento suele pedir certificado de defunción, título sucesorio, escritura de aceptación y adjudicación de herencia, recibo del IBI y datos de los herederos. Si calcula una cuota superior a la procedente, puede caber rectificación de autoliquidación o recurso según la Ley 58/2003, General Tributaria.
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Útil para este tema
Una calculadora financiera ayuda a contrastar operaciones, pero no sustituye la ordenanza ni el valor catastral del suelo. Puede resultar práctica para documentar una estimación previa de la cuota heredada.
Permite repetir el cálculo con tipos locales del 29% y del 30%
Facilita separar la base objetiva de una bonificación posible
Ayuda a guardar una estimación antes de presentar la autoliquidación
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El IIVTNU no aplica si no se transmite un terreno urbano situado en España, si el bien está fuera de España o si la operación no está sujeta al impuesto. Tampoco procede exigirlo cuando se acredita la inexistencia de incremento de valor del terreno conforme a la normativa estatal. Una parcela rústica no entra por el mero hecho de formar parte de una herencia.
Preguntas y respuestas
¿Quién paga la plusvalía si no reside en España?
El heredero es normalmente el sujeto pasivo del IIVTNU aunque sea no residente. Debe presentarlo ante el Ayuntamiento donde está el inmueble, dentro del plazo aplicable.
¿Dónde tributa la herencia de un no residente?
La plusvalía municipal tributa siempre en el municipio del inmueble urbano. El Impuesto sobre Sucesiones puede seguir reglas distintas por residencia, comunidad y convenios para evitar la doble imposición.
¿Se paga plusvalía municipal al heredar un piso?
Puede pagarse plusvalía al heredar un piso con suelo urbano si hubo incremento gravable. No procede si se acredita ausencia de incremento o si concurre una exención legal aplicable.
¿Cuánto plazo hay para pagar la plusvalía por herencia?
El plazo ordinario es de seis meses desde el fallecimiento. Puede haber prórroga hasta un año si se solicita correctamente y la regla aplicable lo permite.
¿Qué valor del IBI se usa para la plusvalía?
Se usa el valor catastral del suelo, no el valor catastral total. Ambos aparecen normalmente desglosados en el recibo del IBI o en la información catastral.
¿Una herencia tiene bonificación del 95% siempre?
No, la bonificación del 95% depende de cada ordenanza municipal. Suele exigir parentesco y vivienda habitual, y puede requerir una solicitud dentro de un plazo concreto.
¿Un piso de más de 20 años paga plusvalía en Madrid?
Puede pagarla, pero el periodo máximo de cálculo es de 20 años. Deben revisarse el valor catastral del suelo, el coeficiente vigente al devengo y las bonificaciones madrileñas.
¿Hay retención de plusvalía para un heredero no residente?
No existe la retención del 3% propia de ciertas ventas de no residentes para una herencia. Esa retención corresponde al IRNR en transmisiones onerosas, no al IIVTNU mortis causa .
Lo esencial: el Ayuntamiento competente es siempre el del lugar donde se encuentra el inmueble. La fecha de fallecimiento fija, por regla general, la norma y los coeficientes que deben comprobarse. El cálculo objetivo usa solo el valor catastral del suelo. Una bonificación por herencia puede reducir mucho la cuota, pero exige cumplir todos los requisitos locales. Una herencia internacional no cambia el IIVTNU municipal, aunque sí puede complicar otros impuestos. En la venta de un inmueble por un no residente conviene separar dos pagos que responden a impuestos diferentes. La retención del 3 % sobre el precio de venta corresponde al IRNR: el comprador la ingresa mediante el Modelo 211 y el vendedor no residente puede declarar la operación en el Modelo 210 para calcular su resultado y, si procede, solicitar la devolución del exceso retenido.
La plusvalía municipal, en cambio, es el IIVTNU y se liquida o presenta ante el Ayuntamiento del municipio donde radica el suelo urbano. Que exista una retención del 3 % no calcula, sustituye ni acredita el pago de la plusvalía municipal.
