Cobrar alquileres de un inmueble heredado, comprado o conservado fuera de España plantea una duda decisiva al preparar la Renta: no basta con declarar lo ingresado en el país donde está la vivienda. Omitirlo, convertir mal la moneda o confundir los gastos deducibles puede elevar la cuota, impedir compensar el impuesto y exponerle a regularizaciones, intereses y sanciones.
Si eres residente fiscal en España, los ingresos por alquilar un inmueble situado en el extranjero se declaran en tu IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, dentro de Renta WEB, aunque ya hayas pagado impuestos fuera. Debes convertir importes a euros, restar los gastos deducibles y, si procede, aplicar la deducción por doble imposición internacional, sin confundir esta obligación con el modelo 720, Patrimonio, ITSGF o IRNR.
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Si buscas dónde declarar ingresos por inmueble extranjero , la respuesta es Renta WEB, en rendimientos del capital inmobiliario .
Entra en capital inmobiliario
Abre Renta WEB y busca el apartado de rendimientos del capital inmobiliario o de inmuebles arrendados. Dentro del Modelo 100 de declaración del IRPF, da de alta la vivienda extranjera como inmueble alquilado e informa sus datos identificativos, aunque no tenga referencia catastral española.
Reúne los datos antes de entrar
Prepara el contrato, recibos o extractos de cobro, facturas, impuesto extranjero satisfecho y justificantes del cambio de moneda. Este paso tarda entre 10 y 20 minutos si los documentos están en una carpeta, pero puede llevar varios días cuando el banco extranjero solo emite extractos trimestrales.
En Renta WEB alquiler extranjero , después de dar de alta el inmueble, conviene completar de forma ordenada la titularidad y el uso. Indica tu porcentaje de propiedad o usufructo, los días en que la vivienda estuvo alquilada y los días en que permaneció vacía o a tu disposición. Declara los cobros como ingresos íntegros ya convertidos a euros y distribuye los gastos deducibles del alquiler por su naturaleza —intereses, reparaciones, seguros, tributos locales, administración o suministros asumidos por el propietario—.
Añade también la amortización cuando corresponda. Al finalizar el cálculo del rendimiento, el impuesto pagado en el extranjero debe reflejarse en el apartado específico de deducción por doble imposición internacional, no dentro de los gastos ordinarios. Así, el Modelo 100 inmueble extranjero separa correctamente renta, gasto e impuesto extranjero.
Confirma si eres residente fiscal en España
Comprueba tu residencia fiscal antes de elegir el impuesto aplicable.
Distingue IRPF e IRNR
El Modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de no Residentes no sirve para declarar en España un piso situado en el extranjero. Ese modelo se usa, con carácter general, cuando una persona no residente obtiene renta de un inmueble situado en España.
Situación Ubicación del inmueble Impuesto español principal Declaración habitual Residente fiscal en España Extranjero IRPF Modelo 100, capital inmobiliario No residente fiscal en España España IRNR Modelo 210, según renta y uso Residente fiscal en España España IRPF Modelo 100, capital inmobiliario
Separa herencia y alquiler posterior
Una herencia y el alquiler posterior son dos hechos fiscales distintos. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones grava la adquisición del inmueble heredado, mientras que el IRPF grava las rentas que produzca desde que el heredero o usufructuario tiene derecho a cobrarlas.
Revisa la escritura de adjudicación, el testamento y cualquier derecho de usufructo. Un heredero pendiente de partición puede no ser aún el perceptor definitivo si la renta pertenece a una comunidad hereditaria o si el testamento atribuye el uso a otra persona.
Rellena Renta WEB y convierte cada divisa
Da de alta la vivienda extranjera y registra todos los importes en euros.
Aplica un cambio con respaldo
Convierte cada cobro y cada gasto con un criterio consistente y que puedas demostrar. La forma correcta es usar el cambio de la fecha relevante de cada operación y guardar el extracto bancario, el recibo de la plataforma o una fuente verificable del tipo aplicado.
Calcula un ejemplo completo
Imagina un inmueble heredado en Estados Unidos. Durante el año cobra 18.000 dólares de alquiler, con cambios de cada fecha que suman 16.700 euros . Paga 2.100 dólares de reparaciones, seguro e impuesto local, convertidos a 1.950 euros, y soporta 1.400 dólares de impuesto estadounidense, equivalentes a 1.300 euros.
Si la amortización fiscal deducible de la construcción asciende a 2.000 euros, el rendimiento neto antes de la posible reducción es 12.750 euros: 16.700 menos 1.950 menos 2.000. La cuota española atribuible a esa renta depende del resto de su declaración y de su tipo efectivo; si asciende a 1.100 euros, la deducción internacional queda limitada a 1.100, aunque fuera pagara 1.300.
La deducción por impuestos pagados en el extranjero es el menor entre el impuesto satisfecho fuera y la cuota española atribuible a esa renta. Este límite evita que un impuesto extranjero alto reduzca impuestos españoles de otros salarios, intereses o actividades.
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Deduce gastos y separa obligaciones distintas
Resta solo gastos necesarios para obtener el alquiler, justificados y vinculados al periodo arrendado.
Los gastos deducibles del alquiler pueden incluir intereses de préstamo, reparaciones, seguros, impuestos locales no estatales, comunidad, administración, defensa jurídica y suministros pagados por el propietario. Una mejora, como añadir una piscina o ampliar una estancia, no suele ser gasto corriente: aumenta el valor amortizable.
Revisa la reducción por vivienda
Un alquiler de temporada, turístico o vinculado a servicios propios de hostelería puede no cumplir los requisitos de vivienda habitual del arrendatario. Un contrato llamado “residencial” no basta si los hechos muestran estancias cortas, cambios continuos de huéspedes o uso vacacional.
Distingue IRPF, 720 y grandes patrimonios
El Modelo 720 de declaración de bienes y derechos situados en el extranjero informa sobre determinados bienes fuera de España, pero no liquida el alquiler. Debe revisarse cuando se superen los umbrales y condiciones vigentes en cada bloque informativo, como inmuebles, cuentas o valores.
El Impuesto sobre el Patrimonio grava, en su caso, el patrimonio neto a 31 de diciembre. El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, conocido como ITSGF, se dirige a patrimonios elevados y opera con reglas propias. Ninguno sustituye el Modelo 100 ni convierte el alquiler en renta exenta.
La amortización no debe calcularse sobre el valor total de la vivienda, porque el terreno no es amortizable. Como regla general, se toma el mayor entre el coste de adquisición satisfecho —o el valor declarado o comprobado a efectos del impuesto sucesorio si se trata de un alquiler de inmueble heredado — y el valor catastral de construcción, excluyendo en ambos casos la parte atribuible al suelo. Sobre esa base puede aplicarse, con carácter general, el 3 % anual, prorrateado por los días de alquiler y por el porcentaje de titularidad.
Si el país donde se sitúa el inmueble no ofrece un desglose equivalente al catastro español, conserva la escritura, la tasación, la liquidación del impuesto sobre sucesiones y donaciones y cualquier documento que permita justificar razonablemente la proporción correspondiente a construcción.
La reducción no se aplica sobre los ingresos brutos, sino sobre el rendimiento neto positivo obtenido por un arrendamiento destinado realmente a vivienda; por tanto, no reduce una pérdida ni se presume por el mero hecho de que la vivienda alquilada fuera de España tenga un contrato residencial. Para contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 26 de mayo de 2023 se mantiene, en general, la reducción del 60 %. En los contratos nuevos celebrados desde esa fecha, la reducción general es del 50 %, aunque puede aumentar al 60 %, 70 % o 90 % en supuestos legalmente tasados, como determinadas rehabilitaciones, alquileres a jóvenes o viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado con reducción de renta.
Deben verificarse las condiciones concretas del ejercicio y del contrato antes de aplicarla.
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Dudas habituales
¿Dónde declaro un alquiler de Francia si vivo en España?
Decláralo en el IRPF, dentro de rendimientos del capital inmobiliario del Modelo 100. Francia puede gravar el alquiler por estar allí el inmueble, pero España exige incluirlo y permite analizar la doble imposición internacional.
¿Puedo descontar todo el impuesto pagado fuera?
No siempre. La deducción se limita al menor entre el impuesto satisfecho en el extranjero y la cuota española que corresponda a esa renta concreta.
¿Qué gastos puedo deducir de un piso heredado?
Puedes deducir gastos necesarios y justificados, como seguro, reparaciones, tributos locales, intereses y administración. La mejora del inmueble y los gastos personales no se restan como gasto corriente.
Puede ser necesario si se cumplen los umbrales y requisitos vigentes de la declaración de bienes en el extranjero. El Modelo 720 informa sobre el bien, pero no sustituye el IRPF ni declara el alquiler.
Puede aplicar si el contrato y el destino real cumplen la normativa española y el régimen aplicable por su fecha. No procede de forma automática en alquileres turísticos, de temporada o con servicios de hospedaje.
¿Qué ocurre si la vivienda estuvo vacía varios días?
Puede existir imputación de rentas inmobiliarias por los días en que estuvo a disposición del titular. Debes separar los días alquilados de los días vacíos o de uso propio al completar Renta WEB.
Prepara la renta sin confundir impuestos
Reúne primero contrato, cobros, facturas, impuesto extranjero y cambios de moneda.
La clave es no confundir cuatro carpetas distintas: IRPF para el alquiler, Modelo 720 para informar cuando proceda, Patrimonio e ITSGF para el valor del patrimonio, y Sucesiones para la adquisición hereditaria. La información oficial puede consultarse en la Sede electrónica de la AEAT antes de cerrar la declaración.
⚠️ Si existe una sociedad extranjera, un usufructo discutido, varios países implicados o un impuesto extranjero sin certificado, este recorrido puede no bastar y debe revisarse el convenio aplicable.
Fuentes de interés
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