Heredar una vivienda fuera de España no implica automáticamente presentar el Modelo 720 , pero debes revisar tu residencia fiscal, el derecho adquirido y el valor atribuible. La obligación inicial existe si el conjunto de inmuebles y derechos inmobiliarios extranjeros supera 50.000 euros a 31 de diciembre.
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Comprueba tu obligación en tres preguntas
Confirma tu residencia fiscal española, el derecho sobre el inmueble y el valor atribuible a 31 de diciembre. Si no fuiste residente fiscal en España durante el ejercicio, esta declaración no nace por ese año.
Suma solo el bloque inmobiliario
El límite de 50.000 euros se aplica al total atribuible de inmuebles y derechos inmobiliarios extranjeros, no a cada vivienda. Suma casas, terrenos, plazas y derechos reales fuera de España; las cuentas, acciones y seguros pertenecen a categorías distintas. La información oficial está en la Sede electrónica de la AEAT .
Aplica tu porcentaje de titularidad
En copropiedad, cada titular analiza su porcentaje y no el valor completo de la vivienda. Una casa de 100.000 euros heredada al 50 % atribuye 50.000 euros a cada hermano antes de sumar otros inmuebles extranjeros.
Situación a 31 de diciembre Valor atribuible ¿Obligación inicial? Una vivienda de 45.000 € 45.000 € No, si no hay otros inmuebles o derechos extranjeros Una vivienda de 70.000 € 70.000 € Sí, si existe residencia fiscal española Dos inmuebles de 30.000 € y 25.000 € 55.000 € Sí, se suman dentro de la misma categoría 50 % de una vivienda de 100.000 € 50.000 € No por ese bien aislado, salvo que haya más elementos
Decisión visual a 31 de diciembre 1. ¿Fuiste residente fiscal en España? Si no, este modelo no corresponde a ese ejercicio.
2. ¿Tenías propiedad, cuota, usufructo, nuda propiedad u otro derecho real fuera de España?
3. Suma solo el valor atribuible de inmuebles y derechos inmobiliarios extranjeros.
Más de 50.000 €: revisa y presenta. Hasta 50.000 €: conserva el cálculo, salvo obligación posterior.
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Calcula el valor heredado sin usar el mercado
Revisa el valor de adquisición, incluidos los gastos y tributos inherentes acreditados. No uses una tasación actual, el precio de un portal inmobiliario ni el valor catastral extranjero. En una herencia, el punto de partida suele ser la valoración de la adjudicación y la documentación sucesoria.
Reúne los seis datos del inmueble
Prepara una ficha por inmueble con país, dirección, fecha, valor, porcentaje, derecho y cotitulares. Conserva escritura, adjudicación, certificado registral, traducciones y justificantes de pago.
Separa herencia, hipoteca y alquiler
Una hipoteca no reduce por sí sola el valor informado como inmueble extranjero. El alquiler, la imputación de renta o la venta pueden tener efectos separados en IRPF, y el Modelo 720 no sustituye otras declaraciones.
Cada inmueble extranjero debe valorarse de forma individual conforme a su propio valor de adquisición; no se actualiza por la evolución del mercado ni se sustituye por una tasación actual. En general, se parte del importe de compra o, en una herencia, del valor por el que se adquirió o adjudicó el bien, incorporando los gastos y tributos inherentes a la adquisición que proceda acreditar. Si una vivienda se compró por 60.000 euros y un terreno por 25.000 euros, ambos importes se suman en el bloque inmobiliario.
Si la vivienda pertenece al 50 %, el valor atribuible para comprobar el límite será de 30.000 euros, sin perjuicio de informar también del porcentaje de titularidad correspondiente.
Declara cambios de derecho, venta o aumento
Identifica el derecho adjudicado y compáralo con la última declaración presentada. Propiedad, usufructo y nuda propiedad son derechos distintos, y cada titular debe revisar el valor que le corresponde.
Aplica la regla de los 20.000 euros
Tras la primera presentación, no debes repetir el modelo cada año por conservar el mismo inmueble. Revisa una nueva declaración si el valor conjunto de esta categoría aumenta en más de 20.000 euros respecto del declarado anteriormente.
Comunica venta o extinción del derecho
La venta, transmisión, pérdida de titularidad o extinción de un derecho real puede obligar a informar aunque no exista aumento. Además, una venta puede generar una ganancia o pérdida patrimonial en IRPF.
Si existe residencia fiscal española, suma el valor atribuible de todos los inmuebles y derechos extranjeros a 31 de diciembre. Presenta por primera vez si el bloque supera 50.000 euros. Tras la primera declaración, revisa una nueva presentación si el bloque aumenta en más de 20.000 euros o si vendes, transmites, pierdes o ves extinguido el derecho declarado. Una herencia, una copropiedad, un usufructo o una nuda propiedad exigen revisar el título concreto; no se excluyen por su nombre ni por estar en la Unión Europea.
⚠️ No omitas una venta o la extinción de un usufructo porque el bloque inmobiliario no aumentó: son causas distintas de nueva información.
La regla de los 20.000 euros se compara con el valor conjunto declarado en la última presentación del bloque de inmuebles extranjeros y derechos inmobiliarios, no con una valoración de mercado posterior. Por ejemplo, si en el último Modelo 720 se informó de una vivienda con un valor de adquisición de 55.000 euros y, más adelante, se adquiere otro inmueble por 21.000 euros, el total pasa a 76.000 euros.
El incremento es de 21.000 euros, por lo que supera los 20.000 euros y procede revisar una nueva presentación. En cambio, si el nuevo derecho tiene un valor atribuible de 20.000 euros exactos, esa variación, por sí sola, no rebasa el umbral de nueva declaración.
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Dudas habituales
Resuelve estas preguntas según la situación existente a 31 de diciembre. El plazo ordinario del Modelo 720 va del 1 de enero al 31 de marzo del año siguiente.
¿Cuándo debo presentar el modelo 720?
Si eres residente fiscal en España y el bloque inmobiliario extranjero supera 50.000 euros.
¿Una casa heredada obliga al modelo 720?
Sí, si tu valor atribuible, sumado a otros inmuebles, supera el límite.
¿Declaro una vivienda de 45.000 euros?
No si está sola, pero debes sumarla con el resto de derechos inmobiliarios extranjeros.
¿Qué ocurre si soy propietario al 50 %?
Analiza únicamente el 50 % del valor atribuible y declara si corresponde.
¿El usufructo entra en el modelo 720?
Puede entrar como derecho real; revisa también la nuda propiedad por separado.
¿Tengo que presentar todos los años?
No, salvo aumento superior a 20.000 euros o venta, transmisión o extinción.
¿El modelo 720 sustituye al IRPF?
No; alquileres, ventas y patrimonio pueden generar obligaciones independientes.
Lo esencial: El límite de 50.000 euros se calcula por el conjunto de inmuebles y derechos inmobiliarios extranjeros atribuibles al residente fiscal español. El valor a revisar suele ser el de adquisición con gastos y tributos inherentes, no una estimación actual de mercado. Una herencia, copropiedad, nuda propiedad o usufructo exige identificar el derecho exacto y su valor acreditado. Después de declarar, revisa el incremento superior a 20.000 euros y cualquier venta, transmisión o extinción del derecho. Informar en el Modelo 720 no reemplaza las declaraciones de IRPF, sucesiones o patrimonio que correspondan. La presentación del Modelo 720 se realiza por vía electrónica en la Sede electrónica de la AEAT dentro del plazo aplicable. El titular puede identificarse con certificado electrónico, DNI electrónico o un sistema de identificación admitido por la Agencia Tributaria; también puede presentar mediante representante, apoderado o colaborador social cuando corresponda. Antes de enviar la declaración, conviene contrastar los datos con la escritura, la adjudicación hereditaria o la certificación registral extranjera: país, dirección completa, fecha de adquisición, valor de adquisición, porcentaje de titularidad y clase de derecho.
Tras la presentación, debe conservarse el justificante electrónico y la documentación que acredita los importes declarados.
Para saber más
Si deseas profundizar, aquí tienes algunos recursos de interés:
