“Tengo casa heredada fuera: cómo afecta a los impuestos” es la consulta sobre qué impuestos hay que pagar por una vivienda heredada en otro país. Si resides en España, una casa heredada en el extranjero forma parte de tu patrimonio y tributa en el Impuesto sobre Sucesiones; si no resides, lo más habitual es que la tributación primaria corresponda al país donde está situado el inmueble, pero existen excepciones importantes (por ejemplo, sucesiones de personas con nacionalidad española o reglas específicas de coordinación internacional y de la propia normativa autonómica) que pueden obligar a tramitar o declarar también en España. Consulte siempre la normativa aplicable al caso concreto. Esta guía sirve para herederos que necesitan conocer obligaciones fiscales, plazos y trámites para regularizar, vender o alquilar.
Tengo casa heredada fuera cómo afecta impuestos Resumen del proceso
El objetivo es regularizar y evitar sanciones en menos de 6 meses cuando sea posible. Se actúa con documentación internacional, liquidación del ISD, presentación del Modelo 720 si procede y coordinación con la fiscalidad local. La venta o el alquiler añaden impuestos distintos: impuesto sobre plusvalía en venta exterior y tributación por renta de alquiler exterior.
Obtener y legalizar certificados y título sucesorio en 15-45 días según país.
Apostillar y traducir documentos en 3-10 días según administración local.
Liquidar ISD en la comunidad de residencia y solicitar deducción por impuestos pagados fuera.
Presentar Modelo 720 en los plazos del año siguiente si supera umbrales.
Vender o alquilar tras inscribir la transmisión y calcular impuesto sobre plusvalía en venta exterior.
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Paso 1 Documentación y prueba de la herencia
En el contexto de la sucesión, la documentación extranjera determina la posibilidad de inscribir la vivienda en España. El heredero debe obtener certificado de defunción, testamento o declaración de herederos y la escritura de adjudicación. Estos documentos suelen requerir apostilla de La Haya o legalización consular y traducción jurada.
El orden práctico es: pedir certificados al registro civil del país, solicitar partición o testamento, apostillar y traducir. Sin esos pasos no se puede inscribir la propiedad ni venderla. La coordinación entre impuestos locales y españoles empieza ya con esta fase, porque los impuestos pagados fuera deben acreditarse.
💡 Consejo
Paso 2 Regularizar y liquidar impuestos
La diferencia principal entre residir o no en España determina dónde se liquida el Impuesto sobre Sucesiones. El heredero residente tributa por bienes mundiales en su comunidad autónoma. El no residente tributa solo por bienes situados en España, por lo que una casa fuera no suele incluirse.
En la práctica hay que liquidar el ISD en la comunidad competente dentro del plazo marcado por la normativa autonómica. Al presentar la autoliquidación se puede aplicar crédito o deducción por impuestos pagados en el extranjero según el convenio bilateral aplicable. Hay que presentar justificantes de pago extranjeros y acreditarlos con traducción y apostilla.
Según la normativa sobre declaraciones informativas, el Modelo 720, aprobado anteriormente, sigue vigente. Consultar la guía oficial del Modelo 720 en la Agencia Tributaria ayuda a cumplir plazos y forma Modelo 720 Agencia Tributaria .
Criterio
Residente en España
No residente
Impuesto sobre Sucesiones
Tributa por bienes mundiales; norma autonómica
Normalmente no tributa por bienes fuera de España
Modelo 720 Obligatorio si supera umbrales
Puede no ser aplicable
Deducción por impuestos pagados fuera
Se permite según convenio bilateral
Aplicable según tratado del país
La recomendación es calcular la cuota autonómica efectiva, ya que las variaciones autonómicas cambian la factura final. En comunidades como Madrid, se mantienen bonificaciones de hasta el 99% en la cuota del ISD para familiares directos. Según la OCDE, los tipos máximos nominales de sucesiones entre países pueden llegar hasta el 40%.
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Paso 3 Vender o mantener la vivienda heredada
Si se vende, hay que tributar por la ganancia patrimonial en el país donde está la vivienda. Además, puede aplicarse impuesto sobre plusvalía en venta exterior en el municipio corresponsable. El vendedor debe comprobar retenciones locales y obtener certificados de inexistencia de cargas.
Si se alquila, los rendimientos se gravan en España para los residentes. El heredero residente debe declarar las rentas en el IRPF y puede deducir impuestos pagados en el extranjero bajo convenios. La coordinación entre impuestos locales y españoles evita la doble imposición .
⚠️ Atención
Paso 1: Obtener certificados extranjeros
Paso 2: Apostillar y traducir
Paso 3: Liquidar ISD y pedir deducción
Paso 4: Inscribir y vender o alquilar
Errores que arruinan el resultado
El error más frecuente es creer que solo se paga impuesto en el país donde está la casa. Muchos herederos residentes olvidan que tributan por bienes mundiales. Otro error es no legalizar o no traducir correctamente los documentos y ver retrasada la inscripción y la venta.
Ignorar el Modelo 720 es otro fallo grave. También hay quien asume que los convenios anulan toda obligación en España. Los convenios permiten evitar la doble imposición, pero no siempre exoneran la obligación de declarar o liquidar en España.
Cuándo no funciona este método
No procede cuando el supuesto heredero no es heredero legalmente aceptado. Tampoco cuando la sucesión ya está liquidada y acreditada en ambos países. Si el heredero no reside en España y la vivienda no está en España, normalmente tributa solo en el país del inmueble.
En casos complejos con bienes en varios países, conviene coordinar abogados y asesores fiscales en cada jurisdicción. Si hay testamento internacional o normativa sucesoria extranjera especial, los plazos y la forma cambian.
A continuación se añade una guía práctica y un checklist operativo que los herederos pueden seguir paso a paso:
Localiza y solicita los documentos originales: certificado de defunción, testamento o declaración de herederos y escritura de adjudicación (plazo: según país, normalmente 1–6 semanas para obtención)
Legalización: comprueba si el país requiere apostilla de La Haya o legalización consular (añade 1–3 semanas)
Traducción jurada: encarga traducción oficial al español (1–2 semanas)
Inscripción y registro: con los documentos apostillados y traducidos, solicita la inscripción en el registro de la propiedad correspondiente en España o tramita la nota simple/documento equivalente en el país de origen
Pago de impuestos locales: solicita y guarda certificados de liquidación y pago de impuestos en el país de origen para justificar crédito fiscal en España
Presentación en España: prepara la autoliquidación del ISD en la comunidad competente y, si procede, el Modelo 720 en los plazos oficiales. Checklist mínimo a conservar: copias certificadas, apostillas, traducciones juradas, certificados de pago de impuestos locales, nota simple/registro extranjero, poderes notariales si actúa un representante y justificantes de coste (tasaciones, gastos notariales)
Para aclarar el cálculo del ISD y la aplicación de deducciones por impuestos pagados en el extranjero, un ejemplo simplificado ayuda a entender el mecanismo: supongamos una vivienda heredada valorada en 200.000 € y que el heredero directo tiene una base imponible tras reducciones de 150.000 €. Si el tipo medio aplicable en la escala autonómica da lugar a un impuesto teórico del 15% sobre esa base, la cuota antes de bonificaciones sería 22.500 €. Si en el país donde está la vivienda ya se pagaron 5.000 € de impuestos de sucesión, en muchos casos el heredero podrá acreditar ese pago y aplicar un crédito/deducción que reduce la cuota efectiva en España (22.500 € − 5.000 € = 17.500 €), aunque el resultado final dependerá de límites y reglas del convenio o de la normativa interna: algunos convenios fijan reglas de imputación y otros permiten solo una deducción limitada. Este ejemplo es ilustrativo; utilice siempre una calculadora fiscal o asesor para introducir coeficientes autonómicos, reducciones personales y límites de crédito por doble imposición .
Para valorar el efecto real de las bonificaciones autonómicas, conviene un ejemplo comparativo. Partimos de la misma cuota teórica de 22.500 € (base 150.000 €, tipo resultante 15%). Comunidad con bonificación del 99% para descendientes directos (por ejemplo, Madrid en años recientes) → cuota efectiva ≈ 225 €. Comunidad con bonificación moderada del 50% → cuota efectiva ≈ 11.250 €. Caso C: Comunidad sin bonificaciones específicas → cuota efectiva ≈ 22.500 €. Estas diferencias demuestran por qué la residencia fiscal del heredero (y la comunidad competente) puede cambiar radicalmente la factura. Además, algunos territorios aplican reducciones por parentesco, edad o discapacidad y coeficientes multiplicadores que varían; por eso es recomendable consultar la tabla de gravamen y las bonificaciones vigentes en la comunidad autónoma concreta antes de fijar cualquier decisión sobre aceptación, transmisión o venta.
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Preguntas frecuentes
Depende de la residencia fiscal del heredero. El residente en España tributa por bienes mundiales y debe declarar la vivienda extranjera en el ISD. El no residente suele tributar solo donde esté el inmueble. Conviene comprobar el convenio de doble imposición aplicable.
¿Cómo puedo evitar pagar impuestos al heredar una casa?
No se puede evitar legítimamente el impuesto, solo optimizarlo. El heredero puede aplicar deducción por impuestos pagados en el extranjero y bonificaciones autonómicas. Planificar con antelación y documentar pagos reduce la carga.
Sí para residentes en España, porque integran el patrimonio mundial. Para no residentes depende de la localización del bien. Hay que coordinar impuestos locales y españoles para evitar la doble imposición.
¿Cuándo hay que declarar bienes en el extranjero?
Cuando el valor supera los umbrales del Modelo 720 durante el año siguiente a la adquisición. El plazo para presentar el Modelo 720 suele ser entre marzo y abril del año siguiente, según instrucciones de la Agencia Tributaria. Consultar el calendario oficial.
¿Qué es la tributación por renta de alquiler exterior?
La tributación por renta de alquiler exterior se refiere al impuesto sobre las rentas obtenidas por arrendar la vivienda situada fuera de España. El residente declara esas rentas en el IRPF y puede deducir impuestos pagados en el país receptor.
¿Qué ocurre con el impuesto sobre plusvalía en venta exterior?
El impuesto sobre plusvalía en venta exterior grava la ganancia patrimonial en el país donde está la vivienda y puede existir un impuesto municipal similar. Es imprescindible pedir certificado de pago y aplicarlo como deducción o crédito según convenio.
¿Tengo casa heredada fuera cómo afecta impuestos?
La respuesta práctica es: si el heredero reside en España tributa en ISD por bienes mundiales. Debe presentar Modelo 720 si supera umbrales y coordinar la deducción por impuestos pagados fuera. Si es no residente, normalmente tributa solo en el país del inmueble.
💡 Consejo
Enlaces y recursos
Conclusión y pasos a seguir ahora
La conclusión inmediata para quien acaba de recibir la noticia es actuar en 1 a 3 meses para recopilar documentos y en 3 a 6 meses para liquidar y presentar autoliquidaciones cuando proceda. Contar con la documentación debidamente apostillada y traducida evita sanciones y retrasos mínimos.
La coordinación entre impuestos locales y españoles reduce la carga fiscal real. Si se va a alquilar o vender, calcule la tributación por renta de alquiler exterior e impuesto sobre plusvalía en venta exterior antes de decidir la operación. La asesoría conjunta en ambas jurisdicciones ahorra tiempo y dinero.
