Que el comprador retenga el 3% del precio no significa que tu tributación por la venta esté cerrada. Si has heredado una vivienda en España y resides fuera, necesitas encajar notaría, impuestos, Registro, representación y plazos para no bloquear la firma ni dejar sin reclamar una devolución fiscal.
Para vender un inmueble heredado desde el extranjero, primero debes aceptar y adjudicar la herencia, liquidar los impuestos aplicables y acreditar tu titularidad para firmar, personalmente o mediante poder. El comprador retendrá normalmente el 3% del precio con el modelo 211; después, como heredero no residente, regularizarás la ganancia real mediante el modelo 210 y podrás solicitar la devolución del exceso si corresponde.
Ordena la herencia antes de poner el piso a la venta
Los pasos para vender un inmueble heredado siendo no residente empiezan por aceptar y adjudicar la herencia, no por buscar comprador. El comprador retendrá normalmente el 3% del precio, pero el problema real aparece después: esa retención no liquida por sí sola el impuesto de la venta.
Separa desde el primer día la herencia de la compraventa . Piensa en dos carpetas que se cruzan: una acredita que el inmueble ya es tuyo y otra permite transmitirlo a un comprador. Si falta la primera, el notario no podrá cerrar con seguridad la segunda.
El orden habitual es obtener certificados, comprobar testamento o declaración de herederos, preparar la aceptación y adjudicación de herencia, pagar los tributos que procedan y acreditar la titularidad. Después se negocia el precio y se firma, en persona o mediante poder notarial , que es el documento por el que autorizas a otra persona a actuar en tu nombre.
Reúne los papeles de la sucesión
Pide el certificado de defunción , el certificado de últimas voluntades y la copia autorizada del testamento. Si no hay testamento válido, será necesaria una declaración de herederos, es decir, un acta que identifica legalmente a quienes heredan.
Comprueba también la nota simple de la finca, el recibo del IBI y la referencia catastral. La nota simple muestra quién figura inscrito y si hay hipotecas, embargos o afecciones fiscales. El recibo del IBI identifica el inmueble ante el Ayuntamiento y ayuda a revisar datos de Catastro.
El error más frecuente que se detecta aquí es anunciar una vivienda que todavía figura a nombre del fallecido sin haber valorado la cadena sucesoria. Las arras, que son una entrega a cuenta para reservar la compra, pueden convertirse en un problema si la documentación no llega a la fecha pactada.
Decide quién actuará desde España
El heredero puede viajar a firmar o designar un apoderado. El apoderado debe tener facultades expresas para aceptar, adjudicar, vender, cobrar, presentar impuestos y corregir errores de escritura.
Solicita o verifica el Número de Identidad de Extranjero (NIE) antes de fijar la firma. Es el número que identifica al extranjero en España ante notaría, AEAT, banco y Registro de la Propiedad. Tener pasaporte no sustituye al NIE para esta operación.
La gestión de un gestor administrativo puede ordenar plazos, presentar documentos y coordinar organismos, pero no reemplaza tu firma ni un poder suficiente. Es como tener a alguien que prepara todas las maletas, pero solo el viajero autorizado puede pasar el control con su documentación válida.
Separa quién hace cada tarea
El heredero o apoderado aporta los títulos, firma la escritura y declara sus impuestos. El notario comprueba identidad, representación, cargas y medios de pago. El Registro de la Propiedad califica la escritura y publica el cambio de titularidad.
El comprador tiene una obligación propia: descontar el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) mediante el modelo 211. El Ayuntamiento del municipio donde está el inmueble gestiona el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.
En Málaga capital, igual que en otros municipios turísticos con numerosas ventas de no residentes, conviene comprobar desde el inicio el Ayuntamiento competente y el Registro de la Propiedad correspondiente. Una vivienda situada en la provincia puede depender de un municipio y de un Registro distintos a los del centro de Málaga.
La compraventa exige acreditar la transmisión hereditaria. Puede estudiarse el tracto abreviado , una inscripción directa a favor del comprador, pero no elimina la aceptación de herencia ni sus impuestos.
Con la secuencia clara, el siguiente filtro es documental: un papel extranjero correcto en su país puede no ser apto todavía ante una notaría española.
Cuando hay varios coherederos, ninguno debería comprometer por sí solo la venta de toda la finca sin la intervención de quienes tengan derechos sobre ella. Si todos aceptan la herencia pero no coinciden en vender, pueden mantener temporalmente el proindiviso, acordar que uno compre la cuota de los demás o promover la división de la cosa común cuando proceda. También es posible transmitir una cuota o derechos hereditarios, aunque esta alternativa suele atraer menos compradores y puede reducir el precio.
Antes de firmar arras, conviene identificar si el desacuerdo afecta a la aceptación de herencia, a la adjudicación de herencia o únicamente al precio de venta: cada situación exige documentos y soluciones distintas.
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Valida cada documento antes de enviarlo a la notaría para evitar rechazos en la firma. Este paso tarda entre 10 y 20 minutos por documento para revisarlo, pero una apostilla o una traducción pedida tarde puede retrasar la operación varias semanas.
Un documento público extranjero necesita, según el país de emisión, apostilla de La Haya o legalización consular. La apostilla certifica que la firma pública extranjera es auténtica para que pueda surtir efecto en España. No confirma que el contenido del testamento sea válido, cuestión que debe analizarse aparte.
Si el documento no está en castellano, la notaría o el Registro pueden pedir traducción jurada . Es una traducción hecha por un profesional habilitado oficialmente. Traducirlo de forma informal, incluso con un traductor fiable, no suele bastar para la escritura o la inscripción.
Usa esta matriz documental
Documento Quién lo aporta Revisión antes de firmar Para qué sirve Certificado de defunción Heredero o apoderado Apostilla o legalización si se expidió fuera Acreditar el fallecimiento Testamento extranjero Heredero Original o copia válida, apostilla y traducción Determinar herederos y cuotas NIE Heredero Coincidencia con pasaporte y escritura Notaría e impuestos Poder notarial Heredero Facultades, vigencia, apostilla y traducción Firmar, cobrar y subsanar Certificado de residencia fiscal Heredero Emisión por autoridad fiscal extranjera IRNR y doble imposición
Guarda una copia escaneada legible y una relación de fechas de emisión. Esa lista debe indicar qué documento tiene apostilla, quién posee el original y si la traducción jurada ya está disponible. Es una medida sencilla que evita enviar al notario una copia sin el anexo decisivo.
Redacta un poder con facultades reales
Incluye de forma expresa la facultad de aceptar y adjudicar la herencia, liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), vender la finca, fijar precio y cobrar. Añade la facultad de presentar escritos ante AEAT, Ayuntamiento, Catastro y Registro de la Propiedad.
Incluye también facultades para firmar cartas de pago, ordenar transferencias y subsanar la escritura. Subsanar significa corregir un dato que impide la inscripción, por ejemplo, una referencia catastral incompleta o una discrepancia de superficie.
La recomendación que se repite al comparar las principales fuentes especializadas es pedir a la notaría española un borrador de facultades antes de otorgar el poder fuera de España. La vía rápida es usar un poder genérico; la vía correcta es adaptar el texto a la herencia , la venta, el cobro y los impuestos concretos.
Verifica la ley y los tributos previos
Revisa si el causante dejó una elección de ley en testamento. El Reglamento (UE) n.º 650/2012 sobre sucesiones internacionales suele vincular la sucesión a la residencia habitual del fallecido, salvo que este hubiera elegido válidamente su ley nacional.
La existencia de ley extranjera aplicable no borra la fiscalidad española del inmueble. El ISD se liquida por la adquisición de un bien situado en España y la plusvalía municipal se revisa ante el Ayuntamiento cuando hay terreno urbano. La Ley 29/1987 regula el ISD y el Real Decreto Legislativo 2/2004 ampara el tributo municipal.
Con los documentos aceptables, toca elegir la ruta de titularidad. Esa decisión marca si conviene esperar una inscripción propia o coordinar una única escritura de herencia y venta.
Elige inscripción previa o tracto abreviado
Elige la ruta registral antes de prometer una fecha de venta al comprador. Vender una casa heredada sin registrar puede ser posible en algunos casos, pero no equivale a vender sin título sucesorio ni sin coordinación previa con la notaría y el Registro.
La opción habitual es otorgar la escritura de adjudicación de herencia, liquidar tributos y presentar la escritura para inscripción. Una vez inscrito, el heredero figura como titular y la venta posterior resulta más fácil de entender para comprador, banco y Registro.
El tracto abreviado permite que el Registro inscriba directamente al comprador cuando se documenta correctamente la cadena desde el fallecido hasta el adquirente. Piensa en un relevo documentado: el inmueble no se queda estacionado registralmente a nombre del heredero, pero el relevo debe estar perfectamente probado.
Inscribe primero si buscas menos fricción
Inscribir primero suele ser la ruta más clara cuando el comprador necesita hipoteca o cuando hay varios herederos. El banco del comprador suele revisar con más cautela una operación en la que el título hereditario y la venta se firman o se presentan de forma conjunta.
Solicita una nota simple actualizada antes de pactar el contrato de compraventa con cláusulas definitivas. Revisa hipotecas, embargos, usufructos y afecciones. Un usufructo es el derecho de otra persona a usar o disfrutar la vivienda, aunque no sea propietaria plena.
El trámite en el Registro de la Propiedad puede durar entre 10 y 30 días hábiles en casos sin defectos, aunque el plazo real depende de la oficina y de la complejidad. No cuentes ese margen como si fuera una fecha garantizada.
Estudia tracto abreviado con antelación
Pide a la notaría que revise la escritura de herencia y la futura compraventa antes de firmar arras. El Registro de la Propiedad correspondiente es quien finalmente califica, es decir, quien decide si el título cumple los requisitos para inscribirse.
La práctica demuestra que el tracto abreviado funciona cuando los títulos, las cuotas y los datos de la finca llegan cerrados desde el inicio. Se bloquea con facilidad si aparece un heredero mal identificado, una carga no prevista o una diferencia entre Catastro y Registro.
La recomendación extendida de que «siempre hay que inscribir primero» es incompleta. En una venta al contado, con heredero único, documentos ya revisados y comprador informado, el tracto abreviado puede ahorrar una inscripción intermedia; si hay financiación o varios coherederos, la inscripción previa suele reducir riesgos.
Protege el contrato mientras esperas
Incluye una condición suspensiva si la escritura depende de subsanar o inscribir. Una condición suspensiva significa que la obligación de cerrar queda ligada a un hecho concreto, como obtener la calificación registral favorable.
Escribe quién soportará cada gasto, hasta cuándo se puede aplazar la firma y qué sucede con las arras. Evita cláusulas vagas como «se firmará cuando sea posible». Indica el documento pendiente, el responsable y la fecha límite.
La gestión de un gestor administrativo debe llevar un control de la nota simple, los certificados, las liquidaciones y la presentación registral. Con ello preparado, el siguiente asunto ya tiene fechas fijas: los plazos fiscales no esperan a que el Registro resuelva.
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Controla plazos de herencia y venta
Anota cada fecha crítica y asigna un responsable antes de la escritura. Los plazos de sucesiones y los de la venta corren por carriles distintos, como dos trenes que salen de estaciones diferentes.
Con carácter general, el ISD se presenta dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento. Puede haber prórroga si se solicita en plazo y concurren requisitos. La plusvalía municipal hereditaria suele tener un plazo similar, pero debe verificarse ante el Ayuntamiento del municipio del inmueble.
Tras vender, el comprador presenta el modelo 211 en el mes siguiente a la transmisión. El vendedor no residente dispone, con carácter general, de tres meses desde que termina ese plazo para presentar el modelo 210 por la ganancia patrimonial.
Sigue este calendario visual
Cronograma de una venta heredada desde el extranjero
Fallecimiento a mes 6: heredero o apoderado prepara ISD y plusvalía municipal.
Antes de la venta: notario valida herencia, poder, NIE, cargas y forma de inscripción.
Mes siguiente a la firma: comprador ingresa la retención con modelo 211.
Tres meses posteriores: vendedor presenta modelo 210, paga diferencia o pide devolución.
La fecha relevante del modelo 211 es la transmisión formalizada en escritura, no la entrega previa de una señal. Pide al comprador el justificante de ingreso porque será la prueba de la retención que podrás descontar al presentar el modelo 210.
Coordina impuestos anteriores a la venta
Calcula el ISD usando el valor que corresponda conforme a la normativa aplicable, incluido el valor de referencia catastral cuando proceda. El valor de referencia no es el precio de mercado: es un valor objetivo que Catastro publica para ciertos inmuebles y puede ser relevante como base mínima fiscal.
Revisa también la plusvalía municipal por la herencia y, tras la venta, si procede una nueva plusvalía municipal por transmisión. Son hechos distintos. Que intervenga el mismo Ayuntamiento no convierte ambos importes en un único impuesto.
El consenso entre los profesionales de sucesiones transfronterizas es que el calendario fiscal debe abrirse al recibir el certificado de defunción, no al encontrar comprador. Esa previsión permite solicitar prórrogas cuando proceda y reunir justificantes sin prisas.
Reserva margen en la fecha de firma
Deja entre 15 y 30 días de margen documental después de recibir el poder apostillado y la nota simple actualizada. Es una previsión prudente, no un plazo legal uniforme.
Incluye en el contrato de compraventa cláusulas sobre retención del 3%, entrega del modelo 211, reparto de plusvalía y fecha de entrega de llaves. El comprador debe saber que el precio que recibe el vendedor será inferior al precio bruto por esa retención.
Antes de continuar, hay algo que debes saber: el 3% que el comprador descuenta no permite calcular por sí solo si deberás pagar más o si tienes derecho a devolución.
Calcula el 3% y presenta el modelo 210
Presenta el modelo 210 después de la venta para convertir la retención en el impuesto real. La retención del 3% para no residentes es un pago a cuenta, no una liquidación definitiva del IRNR.
El Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) grava, entre otras rentas, la ganancia patrimonial obtenida al vender un inmueble español. La ganancia se calcula, de forma simplificada, comparando el valor de transmisión neto con el valor de adquisición ajustado.
El valor de transmisión parte del precio de venta y puede restar gastos soportados por el vendedor que estén justificados. El valor de adquisición parte del valor declarado en herencia y puede sumar tributos y gastos vinculados a la adquisición del inmueble, siempre que proceda y se acrediten.
Distingue cuatro pagos distintos
El ISD grava recibir la herencia. La plusvalía municipal grava, cuando procede, el incremento de valor del terreno urbano ante el Ayuntamiento. Ninguno de los dos es el IRNR de la venta.
La retención del 3% la practica el comprador sobre el precio total de venta y la declara en el modelo 211. El vendedor presenta el modelo 210 para declarar su ganancia real bajo la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, recogida en el Real Decreto Legislativo 5/2004.
Un heredero no residente puede recuperar parte o todo el 3% retenido si su cuota final de IRNR es menor. También puede tener que pagar una diferencia si la cuota calculada supera la retención ya ingresada.
Mira un ejemplo completo
Supón una vivienda heredada con valor declarado de 220.000 euros. El heredero pagó 11.000 euros de ISD y 4.000 euros de plusvalía municipal hereditaria. Esos importes no se mezclan con la retención, pero pueden influir en el valor de adquisición si cumplen los requisitos fiscales.
Si se vende por 250.000 euros y hay 5.000 euros de gastos de venta acreditados, el valor neto de transmisión sería 245.000 euros. Si el valor de adquisición ajustado asciende a 235.000 euros, la ganancia sería de 10.000 euros.
Con una cuota orientativa del 19% sobre esa ganancia, el IRNR sería 1.900 euros. La retención del 3% sobre 250.000 euros asciende a 7.500 euros. El modelo 210 podría reflejar una devolución de 5.600 euros, si los valores y gastos se prueban correctamente.
La retención del 3% se calcula sobre el precio total de escritura, mientras que el IRNR final se calcula sobre la ganancia real. Por eso un heredero que vendió poco después de heredar puede tener derecho a devolución, pero debe presentar el modelo 210 dentro del plazo y aportar justificantes.
Guarda pruebas de cada importe
Conserva escrituras, cartas de pago de ISD e IIVTNU, facturas de notaría, gastos de Registro de la Propiedad, facturas de agencia y comprobantes bancarios. Un gasto sin factura o sin conexión clara con la adquisición o la venta puede no admitirse.
Pide un certificado de residencia fiscal a la autoridad tributaria del país donde resides. Puede ser necesario para aplicar un convenio para evitar la doble imposición y para declarar luego la renta en ese país.
Esto funciona así, excepto cuando exista una situación fiscal especial, como residencia en un país con reglas propias, titularidad compartida o una exención aplicable. En esos casos el cálculo debe revisarse de forma individual antes de presentar el modelo.
Con el impuesto final entendido, queda cerrar la operación con pagos trazables. El banco puede pedir pruebas sobre el origen del dinero incluso después de que la escritura ya esté firmada.
Tras la firma, la transferencia del dinero al país de residencia no suele requerir una autorización española específica, pero el banco puede pedir evidencias del origen de los fondos por sus controles de prevención de blanqueo. Conserva la escritura de compraventa, los justificantes bancarios del cobro, la carta de pago o justificante del modelo 211, la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, y las liquidaciones del ISD, la plusvalía municipal y el modelo 210 cuando corresponda.
Si cobras mediante un apoderado, el poder debe prever de forma expresa la recepción y disposición de fondos. Coordina además con tu banco extranjero si exige documentos traducidos o información previa para recibir una transferencia elevada.
Como ejemplo orientativo, un heredero no residente residente en la UE recibe una vivienda con un valor declarado en la herencia de 220.000 euros, paga 11.000 euros de Impuesto sobre Sucesiones y 4.000 euros de plusvalía municipal hereditaria, y vende por 260.000 euros. Si soporta 6.000 euros de gastos de venta justificables, el valor de transmisión neto sería 254.000 euros. Su valor de adquisición podría ascender, si se cumplen los requisitos fiscales y se acreditan los pagos, a 235.000 euros; la ganancia patrimonial sería entonces 19.000 euros.
Aplicando un tipo del 19%, la cuota de IRNR sería 3.610 euros. El comprador habría retenido 7.800 euros con el modelo 211, equivalente al 3% de 260.000 euros, por lo que el heredero declararía mediante el modelo 210 y podría solicitar una devolución del exceso retenido de 4.190 euros.
Firma a distancia y repatría el dinero
Firma con medios de pago trazables y prepara la salida de fondos antes de entregar las llaves. La escritura debe reflejar precio, cuenta de destino, retención del 3% y forma de pago con datos verificables.
El apoderado solo puede hacer lo que el poder autoriza. Si va a cobrar en tu nombre, el texto debe permitir expresamente recibir transferencias, otorgar carta de pago y operar ante el banco cuando sea necesario.
Los bancos aplican controles de prevención de blanqueo de capitales. No es una sospecha personal: deben conocer el origen de los fondos. En una venta heredada, la escritura de adjudicación, la compraventa, el modelo 211 y los extractos bancarios forman la historia documental del dinero.
Cierra la escritura sin cabos sueltos
Pide que el notario refleje el precio total, la cantidad retenida y quién presentará el modelo 211. Solicita al comprador el compromiso de entregar el justificante de retención apenas esté presentado.
Vincula la entrega de llaves al cobro efectivo, no solo a una orden de transferencia. Si existen deudas de comunidad, suministros o una hipoteca pendiente, concreta cómo se pagarán y qué documento acreditará su cancelación.
El error más común que cometen los vendedores no residentes es permitir que el apoderado firme una carta de pago antes de confirmar que el dinero ha llegado a la cuenta pactada. La escritura puede firmarse el mismo día, pero el control de cobro debe quedar claro.
Prepara la transferencia internacional
Entrega al banco de origen y al banco receptor copias de la escritura de herencia, la escritura de venta, el justificante del modelo 211 y los extractos donde se vea el ingreso. Algunos bancos pedirán también certificado de residencia fiscal o explicación del destino de los fondos.
Solicita por escrito los requisitos del banco antes de la firma. Hacer esta consulta suele llevar entre 10 y 20 minutos, pero evita que una transferencia relevante quede retenida mientras el comprador ya tiene las llaves.
Revisa las reglas del país de residencia fiscal para declarar la ganancia y aplicar, si corresponde, el crédito por impuestos pagados en España. Los convenios para evitar la doble imposición reducen el riesgo de doble carga, pero no eliminan automáticamente las obligaciones de declaración.
Archiva el expediente durante años
Guarda el expediente digital y físico con una nomenclatura simple: fecha, documento y organismo. Incluye comunicaciones de notaría, Registro, Ayuntamiento, AEAT, banco y comprador.
Conserva la nota simple final y el justificante de presentación registral. Aunque el comprador gestione la inscripción tras la venta, esos documentos prueban el recorrido completo de la transmisión.
La operación queda ordenada cuando el dinero está trazado, la retención está acreditada y el modelo 210 se ha presentado. Antes del cierre final, conviene identificar los casos en que este itinerario estándar no basta.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo vender un piso heredado sin inscribirlo?
Puedes venderlo sin inscripción previa solo si la notaría y el Registro admiten una cadena documental suficiente, a veces mediante tracto abreviado. La aceptación y adjudicación de herencia siguen siendo necesarias, y una hipoteca del comprador puede hacer preferible inscribir antes.
¿El 3% retenido al vender ya es mi impuesto final?
No, el 3% es un pago a cuenta que el comprador ingresa mediante el modelo 211. Debes presentar el modelo 210 para calcular el IRNR por la ganancia real y pedir devolución si se retuvo más de lo debido.
¿Cuánto plazo tengo para presentar el modelo 210?
Dispones, con carácter general, de tres meses desde que termina el plazo del comprador para presentar el modelo 211. El comprador presenta el modelo 211 en el mes siguiente a la fecha de transmisión.
¿Qué documentos necesito para vender desde fuera?
Necesitas título hereditario, escritura de adjudicación o documentos para tracto abreviado, NIE, pasaporte y poder notarial si no firmas personalmente. Los documentos extranjeros pueden requerir apostilla o legalización y traducción jurada.
Aplica este plan antes de firmar
Empieza por cerrar la herencia y deja la venta para cuando los documentos puedan sostenerla. Esa decisión reduce el riesgo de arras incumplidas, defectos registrales y pagos retenidos por el banco.
Confirma primero la ley sucesoria, herederos, NIE, poder y tributación hereditaria. Decide después, con nota simple y borradores revisados, entre inscripción previa y tracto abreviado. Solo entonces fija una fecha de compraventa.
No olvides la última fase. El comprador presenta el modelo 211, pero el heredero no residente debe presentar el modelo 210 para regularizar el IRNR. Ahí se determina si el 3% retenido basta o si procede una devolución.
Lo esencial: acredita primero la aceptación y adjudicación de herencia antes de obligarte a vender. Lo esencial: valida apostilla, traducción jurada, NIE y poder antes de reservar fecha notarial. Lo esencial: decide inscripción previa o tracto abreviado con la documentación de la finca ya revisada. Lo esencial: exige el modelo 211 al comprador y presenta el modelo 210 para calcular el IRNR real. Lo esencial: guarda escrituras y movimientos bancarios para la repatriación de fondos y la posible doble imposición. ⚠️ No cierres el expediente al cobrar el precio: la presentación del modelo 210 es la fase que regulariza la venta del heredero no residente.
Lecturas adicionales
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