Vender una propiedad en el extranjero suele restar entre el 6 % y el 20 % del precio de venta. Incluye comisión inmobiliaria, honorarios agente local venta, impuestos plusvalía internacional y gastos gestión y notaría. El heredero residente en España tributa la ganancia patrimonial por IRPF y debe valorar el Modelo 720. Aquí se explica cómo calcular el coste neto paso a paso y evitar sorpresas.
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En el contexto de cuánto cuesta vender propiedad en el extranjero , la suma de partidas obliga a calcular por porcentajes. Las partidas principales son comisión, impuestos locales, gastos notariales y costes de repatriación. Los rangos del sector van de 3 % a 8 % en comisión y de 0 % a más del 10 % en gravámenes locales. Las comisiones y costes de transferencia dependen del método (banco, corredor cambiario, plataforma) y del importe; consulte tarifas específicas y compare varias opciones antes de repatriar fondos .
Porcentaje orientativo: comisión 3–8 %, impuestos locales 0–10 %+, gastos notaría y registro 0,5–2 %, repatriación 0,5–3 %.
País
Comisión típica
Impuestos locales
Notaría y registro
Rango total aprox.
Reino Unido
2–3 %
0–5 % (stamp duty según precio)
0,5–1 %
3–9 %
Francia
3–6 %
5–6.5 % (droits de mutation)
0,8–1.5 %
4–12 %
Alemania
3–6 %
3.5–6.5 % (Grunderwerbsteuer)
0.5–1 %
4–13 %
EE. UU.
4–6 %
0–10 % según estado
0.5–1 %
5–15 %
Marruecos
3–6 %
3–6 % (taxes locales)
0.5–1.5 %
4–12 %
La diferencia principal entre comisión e impuesto es la contraprestación: la comisión remunera servicios privados y el impuesto es un tributo exigido por la Administración local. En algunos países puede existir una retención a cuenta sobre la transmisión; el porcentaje y la base son variables. Por ejemplo, en España, para la venta de un inmueble sito en España por un vendedor no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio; en otros países la retención puede ser distinta o inexistente. Compruebe la normativa vigente y consulte con su asesor fiscal cómo se aplica actualmente el Modelo 720, pues hay detalles por categoría de bienes y evolución jurisprudencial.
En casos excepcionales, el coste real puede variar mucho. Si la operación es intragrupo o una expropiación no se aplican las mismas reglas. No es aplicable lo descrito si la transmisión es una donación o si hay pérdida fiscal aceptada por la norma local. Los honorarios agente local venta pueden reducirse si el heredero negocia la representación del comprador.
⚠️ AVISO:
No vale dar un poder sin apostilla ni traducción legal. Eso retrasa la venta y aumenta los gastos gestión y notaría.
Cómo aplicarlo en la práctica
Para aplicar este cálculo, sume cada partida y réstela del precio final. El proceso incluye pasos documentales y plazos. A continuación, un checklist con tiempos medios útiles para herencias transfronterizas.
Documentos básicos: certificado de defunción, testamento o declaración de herederos, título de propiedad.
Poder notarial: apostilla o legalización y traducción jurada si hay representante.
Impuestos locales: liquidación de plusvalía y otros tributos antes de la inscripción.
Un ejemplo numérico ayuda a ver el impacto. Para un inmueble vendido por 200.000 euros y comisiones totales del 7 %:
Comisión 14.000 euros
Impuestos locales 8 % = 16.000 euros
Notaría y registro 1.0 % = 2.000 euros
Costes de repatriación 1 % = 2.000 euros. Neto antes de fiscalidad española = 166.000 euros. A continuación hay que calcular la ganancia patrimonial para IRPF o IRNR.
Considere usar la hoja de cálculo disponible en el sitio para probar escenarios con su tipo de cambio y comisiones bancarias.
Ejemplo numérico completo (IRPF/IRNR) y cálculo del importe neto: Tomemos un ejemplo ilustrativo para ver el efecto combinado de costes locales y fiscalidad española. Precio de venta: 200.000 €. Costes deducibles pagados en origen: comisión 14.000 € (7 %), impuestos locales que gravan la transmisión 16.000 € (8 %), notaría y registro 2.000 € (1 %), comisiones de repatriación y cambio 2.000 € (1 %). Neto antes de impuestos en España = 200.000 - 34.000 = 166.000 €.
Supongamos que el valor de adquisición documentado fue 120.000 € y que todas las comisiones y gastos anteriores son deducibles, de modo que la ganancia patrimonial reconocida en España sería 200.000 - 120.000 - 17.000 (parte de gastos imputables a la transmisión) = 63.000 € (este desglose depende de qué costes acepte la normativa española). Si, a modo ejemplar, aplicamos un tipo medio del 19 % sobre la ganancia, la cuota sería 11.970 €.
Si en el país de la venta se practicó una retención a cuenta que puede computarse como crédito por impuestos pagados en el extranjero (por ejemplo 6.000 €), esa cantidad reduce la cuota española hasta el límite de la propia cuota. Si el crédito supera la cuota, no suele generarse un reembolso por exceso salvo reglas específicas del convenio. Resultado orientativo neto en bolsillo = 166.000 - 11.970 = 154.030 € (y si la retención extranjera cubre la cuota, el neto sería 166.000 €). Este ejemplo muestra por qué es crítico documentar coste de adquisición, gastos deducibles y retenciones practicadas para calcular correctamente el neto final.
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Lo que suele confundirse con esto
La diferencia principal entre vender y donar se refiere a la tributación de la ganancia patrimonial: vender suele generar IRPF o IRNR sobre la ganancia, mientras que donar puede implicar impuestos sobre transmisiones patrimoniales en el país receptor y posibles impuestos en España. Otra confusión habitual es asumir que la retención local evita tributar en España. No siempre es así; hay que revisar convenios de doble imposición y aplicar crédito fiscal cuando proceda.
TIP:
Pida al agente local venta un desglose por escrito de honorarios agente local venta y de impuestos locales. Eso facilita el cálculo del IRPF y la aplicación del convenio.
Consejos fiscales y de planificación para minimizar la doble imposición y optimizar el neto: Antes de cerrar la venta, recopile toda la documentación que justifique el coste de adquisición (compraventas antiguas, facturas de reformas, impuestos de compra) y guarde recibos de comisiones e impuestos locales; esos soportes son clave para reducir la base imponible en España. Consulte el convenio de doble imposición aplicable: algunos convenios permiten reducir o eliminar retenciones en origen previa solicitud, o facilitan el reconocimiento del impuesto pagado como crédito limitado a la cuota española. Si existe una retención a cuenta excesiva, inicie el procedimiento de devolución en el país de origen antes de repatriar fondos o, alternativamente, conserve certificaciones para practicar el crédito fiscal en España. Evalúe la conveniencia de nombrar representante fiscal en el país de la venta para agilizar trámites y devoluciones; y, en algunos casos, planificar el momento de la venta (por ejemplo, año fiscal) puede reducir el impacto si permite compensar ganancias con pérdidas fiscales previas. Anote plazos para prescripción y para la presentación del Modelo 720 si procede: disponer de la documentación ordenada evita sanciones y facilita el uso del crédito por impuestos extranjeros.
Preguntas frecuentes
Sí, la respuesta depende de la residencia fiscal del heredero. El impuesto de sucesiones se paga según la ley del país donde exista la masa hereditaria y, en ocasiones, según la residencia del heredero. En España hay que valorar la normativa autonómica. Además, puede surgir doble tributación y habrá que estudiar convenios internacionales.
Sí. La venta genera tributos locales y, si hay ganancia, tributa en España por IRPF para residentes. Para no residentes tributa el IRNR. Los impuestos plusvalía internacional y retenciones locales deben considerarse al calcular el neto.
¿Qué impuestos se pagan al vender una propiedad heredada?
Se pagan impuestos locales sobre transmisiones y, si procede, retenciones a cuenta. En España el heredero declara la ganancia patrimonial en IRPF si es residente. Es habitual pagar plusvalía municipal fuera de España y luego ajustar el impuesto en España con crédito por impuestos satisfechos.
La ley aplicable puede ser la del último domicilio del causante o la ley nacional del fallecido según el Reglamento UE 650/2012. Eso afecta a la validez de testamentos y a la sucesión. Hay que comprobar la norma aplicable en cada caso concreto.
¿Cómo tributa la ganancia patrimonial por una venta fuera de España?
La ganancia patrimonial se calcula como diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición. Para residentes la base tributa en IRPF. Para no residentes, la normativa del IRNR se aplica con retenciones. Conviene documentar valores y gastos para justificar la base.
¿Modelo 720 afecta a traer el dinero a España?
Sí. El Modelo 720 se declara si el patrimonio en el extranjero supera 50.000 euros por tipo de bien. Traer dinero no elimina la obligación de declarar. También hay controles AML en transferencias internacionales que pueden requerir justificantes.
Normalmente: título de propiedad, identificación, certificado de defunción, documento de aceptación de herencia o poder con apostilla, y traducción jurada. Si no se cumplen los requisitos, la venta se retrasa y aumentan los gastos gestión y notaría.
Conclusión
Vender una propiedad en el extranjero reduce el precio de venta entre el 6 % y el 20 % por comisiones, impuestos plusvalía internacional, gastos gestión y notaría y repatriación. Los pasos claros y la documentación correcta reducen retrasos y costes. Para estimar el neto use la calculadora y las plantillas disponibles en herenciasinternacionales.es .
Hoja de cálculo y plantillas prácticas para descargar: Para que no quede en teoría, ofrezca una hoja de cálculo que incluya campos editables: precio de venta, moneda, coste de adquisición, fecha de compra, mejoras documentadas, comisión agente (% o €), impuestos locales (% o €), notaría y registro, gastos de agencia del comprador (si aplica), retenciones practicadas en origen, comisiones bancarias y coste del cambio. La hoja debe devolver automáticamente: costes totales en origen, ganancia fiscal estimada, cuota fiscal en España (con posibilidad de introducir el tipo efectivo que corresponda), crédito por impuestos pagados en origen y el importe neto estimado a repatriar. Incluya además una carpeta con plantillas en Word/PDF: poder notarial tipo con indicación de apostilla y traducción, mensaje modelo para el agente inmobiliario solicitando desglose de honorarios e impuestos, y listado de justificantes que exigir al comprador/banco para acreditar retenciones y gastos. Indique claramente que la herramienta es orientativa y recomiende validación con asesor fiscal.
