Recibir una herencia inmobiliaria en el extranjero puede generar costes inesperados, bloqueos registrales y sanciones fiscales.
Muchos herederos con vínculos internacionales carecen de documentos apostillados. También faltan poderes válidos o información sobre obligaciones AML.
Se propone una ruta operativa y tranquilizadora con matrices país a país, checklist, plantillas y ejemplos numéricos para decidir con control desde el inicio.
Respuesta breve sobre errores comunes al gestionar un inmueble heredado en el extranjero : quien haya heredado un inmueble en el extranjero debe identificar la jurisdicción aplicable, obtener certificado de defunción y últimas voluntades apostillados, solicitar NIE o trámite equivalente, regularizar la situación registral y fiscal (incluido Modelo 720 si procede) y gestionar poderes notariales y traducciones. Siga leyendo para encontrar matrices país a país, plantillas y el checklist operativo.
Resumen del proceso: pasos operativos en orden
Actúe en este orden para tener control y evitar fallos registrales y sanciones fiscales.
Reúna certificados y testamento apostillados.
Identifique la ley aplicable (lex domicilii o lex situs).
Legalice y traduzca documentos.
Obtenga escritura de adjudicación e inscriba.
Declara impuestos locales y Modelo 720 si procede.
Prepara poderes y carta a bancos para repatriación.
Pacta partición o delega representación para coherederos.
1 Reunir documentos clave (72 h)
→
2 Confirmar ley aplicable y jurisdicción
→
3 Legalizar, traducir y poder
→
4 Escritura e inscripción
→
5 Liquidar impuestos y repatriar
Sigue la lista de comprobación y actúa ya.
Checklist operativo cronológico (plazos orientativos y dependencias). Día 0–7:
obtener copias del certificado de defunción y, si existe, del testamento
solicitar certificado de últimas voluntades y empezar el trámite de apostilla o consulado en paralelo
Semana 1–3:
pedir nota simple o certificado registral y certificado de cargas
solicitar NIE o NIF para herederos no residentes
encargar tasación profesional para cálculo fiscal
Semana 2–8:
tramitar escritura de adjudicación o acta de notoriedad ante notario o local competente, según jurisdicción
preparar traducciones juradas de documentos apostillados
Semana 4–12:
presentar escritura e inscribir en el registro de la propiedad
liquidar impuestos de sucesiones y plusvalía municipal si procede (obtener resguardo de pago)
Antes de ordenar repatriación o vender: obtener poder notarial específico, carta bancaria y justificantes fiscales para prevenir retenciones AML.
Los bancos suelen solicitarlos antes de autorizar transferencias.
Plazos reales varían por país (apostilla 3–15 días hábiles, registros 2–12 semanas).
Organice trámites simultáneos cuando sean independientes para reducir tiempo total. Conserve un calendario con responsables y fechas límite.
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Paso 1: reúne documentos urgentes y recibe control
Solicita certificado de defunción y certificado de últimas voluntades apostillados.
Con esos documentos se desbloquean bancos y se inicia la sucesión.
Pide la escritura de adjudicación o acta de notoriedad en el país donde está el inmueble. Sin esa escritura no se puede inscribir ni vender.
Solicita copia de la nota simple o certificado registral y el certificado de cargas. Valora tasación profesional para calcular impuestos.
¿Qué documentos necesitas exactamente?
Lista completa: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento, escritura de adjudicación, nota simple registral, certificado de cargas, DNI o pasaporte y prueba de residencia fiscal.
¿Dónde legalizar y cuánto tarda?
Legaliza con apostilla de La Haya si procede o por consulado.
En muchos países la apostilla tarda entre 3 y 15 días hábiles.
Sigue con el paso siguiente ahora mismo.
Paso 2: determina la ley aplicable
Consulta si rige la ley del testador o la del lugar del inmueble antes de firmar nada.
Confirmar la ley aplicable evita nulidades y fallos registro.
En la Unión Europea, el Reglamento (UE) nº 650/2012 permite elegir la ley aplicable en el testamento.
La norma está vigente desde 17-08-2015. Reglamento 650/2012 (EUR-Lex)
Si no hay elección, normalmente aplica la ley del domicilio del causante. El inmueble puede someterse a lex situs según legislación local fuera de la UE.
¿Cómo comprobar qué ley aplica?
Solicita al notario el certificado de últimas voluntades y consulta a abogado en ambos países.
Esto aclara competencia y evita fallos legales.
¿Qué ocurre si se equivoca la ley aplicable?
Error común: aplicar la ley española sin verificar lex situs.
Ese fallo registro provoca impugnaciones y costes judiciales.
Paso 3: legaliza y traduce correctamente
Apostilla y traducción jurada evitan rechazos en notaría, registro y banco.
Sin traducción jurada los documentos extranjeros suelen ser inútiles.
Pide siempre traducción jurada al idioma requerido por la autoridad receptora. Adjunta la apostilla o la legalización consular antes de traducir.
Prepara poderes notariales específicos para venta y para bancos. Los poderes vagos se rechazan por prevención anti-blanqueo.
¿Qué exige un banco para desbloquear fondos?
Los bancos piden certificado de adjudicación apostillado, DNI del heredero y poder notarial con traducción.
Pueden requerir certificado fiscal que acredite pago de impuestos en origen.
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda este trámite?
Traducción jurada: entre 48 y 96 horas habitual.
Coste medio en España 30-120€ por folio, según idioma. Apostilla: suele costar entre 10 y 50€ según país.
Consulta todo antes de encargar servicios.
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Paso 4: inscribe la adjudicación en el registro
Presenta escritura de adjudicación completa y nota simple actualizada para inscribir el inmueble.
La inscripción permite vender o hipotecar con seguridad jurídica.
Si faltan firmas, tramita acta de notoriedad o sentencia de jurisdicción competente.
No intente vender antes de la inscripción definitiva.
Consulta al registrador sobre requisitos locales de traducción y plazos de presentación para no incurrir en costas adicionales.
¿Qué exige exactamente el registro?
Escritura pública de adjudicación firmada, certificado de últimas voluntades y traducciones juradas.
Algunos registros piden pago previo de impuestos municipales.
¿Cuánto tardan las inscripciones?
Tiempo medio en varios países: entre 2 y 8 semanas según carga de trabajo del registro y documentación aportada.
Paso 5: declara impuestos y verifica modelo
Calcula y liquida impuestos locales y nacionales antes de transferir fondos.
Declarar tarde puede acarrear sanciones y retenciones bancarias.
Prepara cálculo de impuesto de sucesiones local y compara con posible tributación en España para evitar doble imposición.
Ejemplo numérico orientativo
Inmueble valorado en 200.000€: impuesto local estimado 7% = 14.000€
plusvalía municipal estimada 3% = 6.000€
costes notariales y registrales estimados 1.5% = 3.000€ (valores orientativos 2024)
Matriz país a país
País
Ley aplicable
Impuesto sucesiones (estim.)
Plusvalía / impuesto local
Retenciones bancarias
Plazos clave
Reino Unido
Lex domicilii o lex situs según testamento
Hasta 40% sobre el patrimonio imponible
Baja; impuestos municipales variables
Posible retención si no prueba liquidación fiscal
Registro y liquidación: 4-12 semanas
Estados Unidos
Lex situs generalmente para inmuebles
No hay impuesto federal sobre sucesiones para pequeños patrimonios. 2024: impuestos estatales varían.
Impuestos municipales y estatales según localidad
Retenciones posibles a no residentes
Trámites: 6-16 semanas según estado
México
Lex situs frecuente para inmuebles
Generalmente no impuesto federal uniforme
Impuesto sobre ganancia ocasional depende del municipio o estado
Retenciones a no residentes posibles
Inscripción y trámites: 3-10 semanas
Argentina
Lex domicilii y lex situs según caso
Varía por provincia; puede llegar a 30% en algunos casos
Impuestos provinciales sobre transferencia
Retenciones según normativa cambiaria
Plazos: 4-12 semanas
Francia
Lex domicilii o elección en testamento
Entre 5% y 60% según parentesco (2024)
Tasas municipales y cargas
Retenciones si no prueba liquidación fiscal
Liquidación y registro: 6-14 semanas
Alemania
Lex domicilii y lex situs aplicable
7% a 50% según grado de parentesco (2024)
Impuestos locales según municipio
Retenciones relevantes a no residentes
Plazos: 4-12 semanas
Plazo legal: el Reglamento (UE) nº 650/2012 se aplica desde 17-08-2015 y permite elegir la ley aplicable en testamentos de ciudadanos UE.
Esto funciona bien en teoría. Calcular la tributación por separado en origen y en España ayuda a prever el neto disponible.
En la práctica, la mayoría olvidan sumar costes notariales, traducciones y retenciones bancarias. Eso altera el neto disponible tras la venta.
Guía práctica sobre Modelo 720 en herencias internacionales.
Si eres residente fiscal en España, los bienes inmobiliarios situados en el extranjero se integran en la categoría de «bienes inmuebles» del Modelo 720.
Existe obligación informativa cuando el valor conjunto de los bienes en una categoría supera 50.000 EUR en el momento de la obligación inicial.
Las tres categorías son: cuentas en entidades financieras; valores, seguros y rentas; bienes inmuebles y derechos sobre bienes inmuebles.
Además, si ya presentó un Modelo 720 en ejercicios anteriores, está obligado a presentar una nueva declaración cuando el incremento en una categoría supere 20.000 EUR respecto a la última declaración presentada.
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Paso 6: vende o repatria fondos cumpliendo AML y banca
Solicita al banco por escrito la lista de requisitos AML antes de ordenar transferencias.
Pedirlo por escrito reduce bloqueos y reclamaciones.
Prepara poder notarial apostillado, carta bancaria y justificantes de pago de impuestos en origen.
Algunos bancos retendrán fondos hasta recibir esos documentos.
Usa transferencia SWIFT con comprobantes y declara a la AEAT si procede.
Notifica al banco destino el origen de fondos para evitar devoluciones.
Plantilla de carta a bancos
[Fecha]
A la atención de [Nombre banco] / Departamento de Prevención de Blanqueo
Asunto: Transferencia por herencia - cuenta [IBAN]
Se adjunta: escritura de adjudicación apostillada, certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, poder notarial y justificante de pago de impuestos locales.
Solicito la autorización para transferencia de [importe] con destino [IBAN destino] y la confirmación por escrito de requisitos adicionales.
Atentamente,
[Nombre heredero] / [Documento]
Modelo de poder notarial
PODER ESPECIAL PARA GESTIÓN Y DISPOSICIÓN DE INMUEBLE
Don o Doña [Nombre], con DNI o Pasaporte [num], otorga poder a [Apoderado], para: representar, vender, firmar escrituras, cobrar y transferir fondos relativos al inmueble sito en [dirección].
Facultades bancarias incluidas. Fecha: [dd/mm/aaaa]. Firma y notarización.
Actúe con la documentación completa antes de pedir transferencias.
Paso 7: pacta la partición con coherederos y evita pleitos
Formaliza un acuerdo de partición firmado por todos los coherederos o protocoliza la partición ante notario.
Un acuerdo claro evita demandas y costes judiciales.
Si algún heredero no puede firmar, pide poder notarial en consulado o acta de notoriedad judicial.
No se recomiende repartir fondos sin escritura ni acuerdo escrito.
Valora mediación cuando exista desacuerdo.
La mediación suele ahorrar tiempo y costes frente a la vía judicial.
¿Qué debe incluir el acuerdo de partición?
Debe incluir descripción del inmueble, valor, forma de reparto, plazos de venta y responsables de gastos.
Incluye cláusula sobre gastos extraordinarios y fiscalidad.
¿Cómo representa un heredero que vive fuera?
Otorga poder en consulado o ante notario local con apostilla.
Verifica traducción jurada y validez en la jurisdicción del inmueble.
No aplica cuando el inmueble ya estaba en copropiedad con derecho de supervivencia (joint tenancy) que transmite automáticamente, o cuando la herencia y el bien están en la misma jurisdicción y la tramitación local ya está completada.
Si necesita que un abogado revise la documentación urgente y le entregue un presupuesto orientativo, contacte con el Dpto. Jurídico para programar una revisión documentaria y un cálculo de impuestos antes de cualquier operación.
Preguntas frecuentes
¿Debo presentar modelo 720 si heredo un inmueble?
Si eres residente fiscal en España y el valor de tus bienes en el extranjero supera los límites establecidos, debes presentar Modelo 720.
No presentar la declaración puede implicar sanciones económicas.
Consulte con un asesor fiscal para calcular umbrales y fechas exactas según su situación.
¿Puedo vender el inmueble antes de inscribir la adjudicación?
No venda antes de inscribir la adjudicación o sin un poder notarial válido para disponer del bien.
Vender antes puede provocar fallos registro y responsabilidades civiles por disposiciones no autorizadas.
¿Cuánto tarda la inscripción registral?
Los plazos varían según país y carga registral.
Rango común: entre 2 y 12 semanas si la documentación está completa.
Documentación incompleta suele duplicar o triplicar tiempos.
¿Qué ocurre si no legalizo documentos con apostilla o legalización consular?
Sin apostilla o legalización consular, notarios y registros rechazan documentos extranjeros.
Esto genera demoras de semanas y costes extra por volver a legalizar.
¿Qué retenciones aplican al repatriar el dinero?
Las entidades pueden aplicar retenciones si no se acredita pago de impuestos en origen.
Retenciones y comisiones dependen de la entidad y del país receptor. Solicite una lista detallada antes de transferir.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
La plusvalía depende del ayuntamiento y del valor catastral.
Cada municipio tiene reglas distintas.
Solicite cálculo oficial antes de firmar la adjudicación para evitar sorpresas.
¿Qué hago si hay coherederos que no responden?
Si no responden, se puede solicitar declaración de herederos o interponer demanda de división judicial.
Alternativa: otorgar poder notarial a un representante para tramitar la inscripción y venta.
Sigue las plantillas y actúe con urgencia controlada.
Recursos prácticos y plantillas
Contactos y tarifas orientativas para ejecutar los pasos sin perder tiempo.
Notario: tarifa variable, consulta previa 60-200€ según país.
Traductor jurado: 30-120€ por folio.
Gestor administrativo local: 100-500€ según complejidad.
Tasación profesional: 200-800€ según inmueble.
Ejemplo anónimo: heredero residente en España con inmueble en México. No apostilló la escritura.
Resultado: banco bloqueó la transferencia y se demoró la venta 8 semanas.
Esa demora habría sido evitable con poder apostillado y carta bancaria.
Los datos apuntan a que las devoluciones por documentación incompleta son la causa principal de retraso en ventas transfronterizas (casos revisados por despachos especializados, 2022-2024).
Referencia externa: Reglamento (UE) nº 650/2012 en EUR-Lex para elegir ley aplicable. Texto del Reglamento 650/2012
