Tras el fallecimiento, aparece una escritura de una vivienda en Portugal, Francia o Argentina y surge la duda: ¿aceptar, vender o renunciar? La notaría española parece el coste más visible, pero el presupuesto puede cambiar por completo al descubrir impuestos locales, inscripción registral, certificados, traducciones juradas o la intervención de un abogado en el país donde está el inmueble.
El coste real se divide entre España y el otro país
Una herencia con una vivienda fuera exige presupuestar dos expedientes distintos: el español y el del país donde está el inmueble.
El presupuesto completo suele reunir estos grupos de gasto:
España: certificado de defunción, últimas voluntades, notario, posible declaración de herederos, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y asesor fiscal.País del inmueble: impuesto sucesorio o de transmisión local, abogado, notario o tribunal, valoración, tasas e inscripción en el registro extranjero.Conexión entre ambos: apostilla de La Haya, legalización de documentos, traducción jurada, poderes y mensajería certificada.La cifra útil para decidir no es un único total. Pida dos columnas: costes de España y costes del país de la vivienda. Añada una tercera para impuestos, porque pueden vencer antes de que termine la inscripción.
El coste de herencia internacional conviene presupuestarlo por servicios y no solo con una cifra global. En España pueden coexistir la notaría para herencia internacional, certificados, copias autorizadas y asesoramiento fiscal; en el otro país se añaden la valoración de vivienda heredada, el abogado en el país del inmueble, el impuesto local y el registro de propiedad extranjero. Como referencia de cálculo, si se requieren tres documentos de 12 páginas con traducción jurada, el gasto puede multiplicarse por cada copia exigida, apostilla y envío; a ello se suman los honorarios locales y las tasas registrales.
Los gastos de sucesión en el extranjero no deben mezclarse con el impuesto: pida un presupuesto que identifique por separado documentos, profesionales, inscripción y tributos para saber qué importes son inevitables antes de aceptar.
No es el mismo caso que el heredero viva fuera de España y reciba un inmueble español que el de un residente en España que vaya a heredar una vivienda fuera de España. En el primer supuesto, la transmisión, la escritura y la inscripción se rigen principalmente por los trámites españoles, aunque el heredero necesite poderes para herencia en el extranjero, representación fiscal o reducir desplazamientos gracias a un apoderado. En el segundo, al heredar una vivienda fuera de España, la aceptación de herencia internacional debe coordinarse con la autoridad del país donde se encuentra el inmueble, sus exigencias documentales y su impuesto local.
La ley aplicable a la sucesión puede depender de la residencia habitual o de la elección de ley del causante, pero el registro y la fiscalidad inmobiliaria siguen requiriendo revisar las normas del país de situación.
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El país de la vivienda manda en registro e impuestos
El país donde está la vivienda suele decidir cómo se inscribe, qué tasa local se paga y qué profesional puede presentar el expediente.
El Reglamento (UE) n.º 650/2012 sobre sucesiones internacionales busca que una única ley rija gran parte de la herencia dentro de los Estados participantes. Normalmente conecta con la residencia habitual del causante, salvo elección válida de su ley nacional. Piénsalo como las reglas de reparto de una familia, no como la llave automática para abrir cualquier registro extranjero.
¿Sirve una escritura española fuera?
Una escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada ante notario español puede ser útil, pero no garantiza por sí sola la inscripción fuera. La autoridad extranjera revisará su forma, su legalización y si acredita con claridad quién recibe el inmueble.
Cuándo ayuda el certificado sucesorio europeo
El certificado sucesorio europeo acredita la condición y facultades de heredero, legatario, albacea o administrador de la herencia en los Estados participantes. Puede reducir pruebas repetidas, pero no sustituye siempre el acto local de inscripción.
Hay una excepción importante: Reino Unido, Suiza, Estados Unidos, gran parte de América Latina y otros territorios no quedan cubiertos del mismo modo por el Reglamento europeo. En esos casos, un testamento extranjero, la legalización consular o un procedimiento judicial local pueden pesar más que el certificado europeo.
Gastos que suelen quedar fuera del primer cálculo
Los costes invisibles suelen estar en los documentos y en el trámite local, no en la minuta española.
Escenario Gastos profesionales y documentos Registro y trámite local Factor que eleva el coste Vivienda UE, 150.000 €, testamento, un heredero 1.500 a 4.000 € A confirmar localmente Traducción y asesor local Vivienda UE, 250.000 €, dos herederos 2.500 a 6.500 € A confirmar localmente Partición y firma a distancia País no UE, venta posterior 4.000 a 10.000 € o más Puede incluir tribunal o probate Legalización, proceso local y venta
Apostilla y traducción: qué no encargar
La apostilla de La Haya certifica que una firma o sello público procede de una autoridad válida del país emisor. La traducción jurada es la traducción firmada por un traductor habilitado cuando la autoridad de destino la exige.
No conviene pedirlas en bloque. El problema es que una autoridad puede aceptar un certificado sucesorio europeo, pero no una copia apostillada del mismo documento, o exigir que la traducción se haga en su propio país.
El gasto registral estimado debe pedirse al registro o al abogado del país de situación. En España, el Colegio de Registradores de España informa sobre el sistema español, pero no fija aranceles de Portugal, Francia, Reino Unido o Suiza.
Orden que evita gastos documentales repetidos
1. Localizar título y testamento → 2. Confirmar autoridad local → 3. Validar documentos → 4. Traducir y apostillar solo lo pedido → 5. Liquidar e inscribir
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Una carpeta documental con separadores puede ayudar a conservar liquidaciones, apostillas y justificantes de pago por país. Es útil cuando deben acreditarse gastos o impuestos ante dos administraciones.
Separa documentos españoles de los emitidos por la autoridad extranjera
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Evita extraviar traducciones juradas y copias apostilladas
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Impuestos pagados fuera: cómo acreditar una deducción
La doble imposición internacional no desaparece automáticamente al pagar un impuesto extranjero.
Un residente fiscal en España que recibe una vivienda extranjera puede tener que presentar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en España. El plazo estatal habitual es de seis meses desde el fallecimiento, aunque puede haber prórroga si se solicita a tiempo y reglas concretas según la comunidad autónoma vinculada al causante o al heredero.
Qué pruebas se deben conservar
Para estudiar una deducción suelen ser necesarios la liquidación extranjera, el justificante bancario, la valoración del inmueble, el documento que acredita la condición de heredero y la traducción cuando proceda. Guardar solo un recibo sin identificar el impuesto puede impedir acreditar su naturaleza.
Modelo 720, alquiler y futura venta
Tras la adjudicación, un residente fiscal en España debe revisar el Modelo 720 si el valor conjunto de los bienes inmuebles situados en el extranjero supera los umbrales legales. La obligación no nace por heredar sin más, sino por reunir las condiciones legales de declaración y titularidad a 31 de diciembre.
La casa también puede generar renta en el IRPF si se alquila o, en ciertos casos, renta inmobiliaria imputada. Una venta posterior puede producir ganancia o pérdida patrimonial.
Para aplicar una deducción por doble imposición internacional no basta con restar automáticamente del impuesto español todo lo pagado fuera. Primero se identifica el impuesto de sucesiones extranjero efectivamente satisfecho por el mismo heredero y por la misma adquisición; después se compara con el límite que resulte de aplicar el tipo medio efectivo español a los bienes situados en el extranjero. En términos generales, la deducción queda limitada al menor de ambos importes. Por ejemplo, si el impuesto extranjero pagado por la vivienda es de 8.000 euros, pero la parte de cuota española atribuible a ese inmueble asciende a 6.500 euros, la deducción no superaría 6.500 euros.
La liquidación extranjera, el justificante de pago, la valoración, la adjudicación y su traducción jurada, cuando proceda, son esenciales para acreditar el cálculo.
Checklist de trámites, plazos y responsables
El orden más seguro es confirmar primero el país y el documento válido para inscribir, reunir después las pruebas del causante y liquidar los impuestos dentro de plazo.
Momento Responsable Documento o acción Coste orientativo Primeras semanas Heredero y abogado local Confirmar título, testamento y autoridad competente Consulta a presupuestar Antes de traducir Notario o registro extranjero Lista escrita de requisitos Variable Antes de seis meses Asesor fiscal Revisar ISD español y prórroga Impuesto y asesoramiento Tras adjudicación Profesional local Inscripción extranjera y revisión Modelo 720 Tasa local a confirmar
Qué pedir antes de aceptar la herencia
Antes de aceptar conviene conocer deudas, cargas del inmueble, valor de mercado, impuestos vencidos y costes de inscripción. La aceptación y adjudicación de herencia transmite la posición del heredero; no borra por sí sola préstamos, embargos o gastos de comunidad pendientes.
Plazos que no conviene dejar vencer
El plazo español de seis meses para sucesiones merece atención inmediata. El país extranjero puede tener un plazo diferente para presentar una declaración fiscal, pedir una exención o vender sin penalización.
Este enfoque no funciona igual si el inmueble está en España y el heredero vive fuera. En ese caso cambian sobre todo los poderes, la representación y la fiscalidad personal, pero el Registro y la transmisión inmobiliaria son españoles. Tampoco sustituye el análisis de países no cubiertos por el Reglamento (UE) n.º 650/2012 o con regímenes sucesorios propios.
Resuelve tus dudas
Gestionarla suele requerir entre 1.500 y 8.000 euros en documentos y profesionales, antes de impuestos, según país, valor, herederos y conflicto. El impuesto local y la inscripción extranjera pueden aumentar mucho ese importe.
¿Debo pagar sucesiones si vivo fuera de España?
Puede haber obligación en España o fuera según la residencia fiscal, el domicilio del causante y la ubicación del inmueble. Conviene revisar la información de la Agencia Tributaria antes de que venza el plazo ordinario de seis meses.
El Modelo 720 puede afectar tras la adjudicación si se superan los umbrales legales de bienes inmuebles en el extranjero. No sustituye la declaración de sucesiones ni el IRPF por alquiler, renta imputada o venta.
¿Qué pasa si un heredero no puede viajar?
Un poder puede permitir la representación, pero debe cumplir la forma exigida en el país donde está la vivienda. Confirme antes si exige consulado español, apostilla de La Haya, legalización o traducción jurada.
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La decisión segura empieza con dos presupuestos
Una vivienda extranjera no se gestiona bien con una sola cifra ni con una única escritura.
Lo esencial: El coste principal puede estar en el país donde se inscribe la vivienda, no en la notaría española. Conserve liquidaciones y pagos extranjeros si puede ser necesaria una deducción en España. No encargue apostillas ni traducciones hasta recibir los requisitos de la autoridad extranjera. Revise el plazo español de seis meses y las obligaciones posteriores, incluido el Modelo 720 cuando corresponda.
Lecturas adicionales
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